Взыскание арендной платы в судебном порядке

Взыскание арендной платы

Взыскание арендной платы в судебном порядке

   Взыскание арендной платы в судебном порядке – вопрос решаемый. Нарушение сроков оплаты по договорам аренды случается не так уж редко, у Вас могут возникнуть и иные споры по аренде. Причин тут множество. Просрочить платеж могут как частные арендаторы квартир, так и владельцы бизнеса.

   Взыскание долгов за аренду возможно при наличии договора. Если его не было, то обычно собственник в суд не обращается. И в этом кроется большая ошибка предпринимателя- арендодателя, поскольку взыскание арендной платы без договора вполне возможно через нормы о неосновательном обогащении.

   Наши адвокаты помогут Вам не только составить иск, но и представят Вас в суде, взыскав кроме задолженности и траты на помощь адвоката по гражданским делам в полном объеме.

Взыскание неосновательного обогащения по договору аренды

   Частный сектор практически никогда не оформляет отношения аренды через договор. Но аренда для бизнеса – это важный аспект коммерческой деятельности. Взыскание денежных средств по договору аренды возможно после того, как у арендодателя будет просрочка по договору.

В этом случае можно не только потребовать, чтобы он заплатит причитающееся владельцу недвижимости, но и расторгнуть договор досрочно через суд.

Если договор с арендатором не был согласован в надлежащем виде, не зарегистрирован в государственном органе – взыскание также возможно, просто свои требования в суде Вы будете основывать уже на нормах вопроса взыскание суммы неосновательного обогащения, подробнее о данном правовом основании по ссылке. 

Срок исковой давности по взысканию арендной платы

   Исковая давность — это срок, в течение которого законом гарантирована судебная защита прав. Иными словами – в течение данного периода взыскание задолженности по арендной плате гарантируется (в случае подтверждения требований конечно).

   Срок исковой давности имеет принципиальное значение, поскольку его пропуск при соответствующем заявление ответчика почти наверняка приведет к отказу в исковом заявлении.

   С требованием о взыскании долга по аренде возможно обратиться в суд в течение трехлетнего периода. Началом исчисления срока является конкретный день, когда оплата должна была быть произведена арендатором по договору. Например, аренда должна поступить 01 января 2010 года, соответственно подать иск в суд за данный период необходимо не позднее 01 января 2013 года.

Важно отметить: срок давности будет применен судом исключительно по заявлению должника. При этом, такое заявление должно поступить только в суде первой инстанции. Таким образом, отсутствие требования должника о применении срока давности в полной мере лишит суд возможности отказать в взыскании задолженности по данному основанию.

   Вместе с тем, сам факт формального пропуска срока еще не означает невозможность взыскания аренды через суд. Необходимо рассмотреть причины пропуска срока.

В случае признания долга через электронную переписку, путем гарантийного письма, ответа на претензию от должника и так далее – срок будет аннулирован и начнет исчисляться заново.

Более того, наличие уважительных причин пропуска (например, тяжелая болезнь) поможет законно восстановить срок давности и позволит взыскать долг в суде.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора

   Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.

   Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.

   Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд.

При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика.

Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.

Взыскание пени по договору аренды

  1. В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
  2. Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
  3. Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
  4. Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки.

    Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей. Какие документы требуются представить?

Вам нужно собрать пакет документов:

  • исковое заявление;
  • претензия о взыскании арендной платы;
  • действующий договор аренды;
  • копии чеков или иных документов, подтверждающих внесение арендной платы за прошлые периоды для определения итоговой суммы задолженности;
  • прочие документы, подтверждающие отсутствие обязательных платежей.

   В исковом заявлении указываются личные данные истца и ответчика, описывается суть проблемы, полная сумма задолженности с учетом штрафных санкций.

Если вы используете услуги опытного адвоката, который специализируется на таких делах, то дело будет выиграно. Потом оно передается в исполнительную службу, которая занимается взысканием задолженности с ответчика.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей необходимо заполнять в соответствии с образцом. Если оно будет оформлено неправильно, суд его не примет.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате

В Арбитражный суд Свердловской области

ИСТЕЦ:

ИП

ОТВЕТЧИК:

Цена иска: 33 735 рублей.

Госпошлина: 2 000 рублей.

Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и пени

   01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.

   В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».

   Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.

   Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.

   Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.

   Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

   При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».

   До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.

   Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.

   Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.

   На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством

ПРОШУ:

  • взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.

Дата, подпись

Источник: https://katsaylidi.ru/article/vzyiskanie-arendnoy-platyi

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка

Взыскание арендной платы в судебном порядке

– Гражданское процессуальное право – Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка

Следовательно, в силу статьи 614 ГК РФ извещение арендодателя об изменении коэффициента индексации не является соглашением об изменении условий договора в части его цены.

(Определение ВАС РФ от 27.10.2009 № ВАС-11720/09 по делу № А12-19056/2008).

В случаях, когда арендная плата определяется путем расчета, основанного на каких-либо постоянных исходных данных (базовая ставка арендной платы, коэффициенты, процент индексации), изменение величины этих исходных данных не является изменением размера арендной платы, поскольку при этом не изменяется сам принцип (способ, порядок) определения арендной платы.

3.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств.

Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства.

Решение о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

Решение муниципалитета не оспорено и не признано недействительным в установленном порядке.

Земельный участок предоставлен обществу на льготных условиях без проведения торгов. Кроме того, общество в силу статьи 421 ГК РФ добровольно приняло обязательство по заключению сделки аренды на изложенных в договоре условиях.

При таких обстоятельствах оспариваемый пункт договора не противоречит законодательству, что исключает основания для применения статьи 168 ГК РФ и признания договора недействительным.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2009 по делу № А82-1124/2008-56).

2.

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора аренды, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке».

Тем самым условие договора аренды устанавливало согласованную процедуру изменения размера арендной платы во внесудебном порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы по требованию собственника земельного участка без обращения в арбитражный суд.

Поэтому арбитражный суд первой инстанции сделал вывод о том, что право истца не нарушено, иск лишен предмета, поскольку как изменение ставки арендной платы, так и принятие нового порядка определения размера арендной платы могут осуществляться арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке (Дело № А38-2428/2009).

3. Споры о расторжении договора аренды

1.

В нее не включают судебные издержки, которые понес истец, но, при успешном для него исходе дела, арендодатель вправе возместить их за счет нанимателя-должника.

В основной части заявления формулируют:

  • суть требований и причины их возникновения со ссылками на положения арендного договора;
  • факты, подтверждающие, что ответчик нарушил договор, и требования истца законны — с указанием их документальных доказательств;
  • конкретную сумму, которую требует арендодатель, расчет цены иска;
  • предпринятые истцом досудебные меры — с датами отправления претензионного письма, получения уведомления и так далее;
  • перечень документов, которые обосновывают позиции истца и содержатся в приложениях к заявлению.

Одновременно с заявлением стоит подать прошение об обеспечении иска — к примеру, аресте счетов, собственности ответчика.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка образец

Внимание В судебное заседание представитель комитета по управлению имуществом Курской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Чвыков Ю.В. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представил письменное ходатайство о применении срока исковой давности в отношении требований истца в части взыскания задолженности и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного

Споры об изменении арендной платы

1. В случае невнесения в договор аренды земельного участка изменений порядка (способа) расчета арендой платы, установленного решением органа местного самоуправления, задолженность по арендной плате на основании статей 452, 453 ГК РФ подлежит взысканию исходя из суммы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора.

(Определение ВАС РФ от 13.11.2009 № ВАС-14843/09 по делу № А12-18774/2008).

2. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Такое соглашение представлено не было, что позволило сделать вывод об отсутствии правовых оснований для увеличения размера арендной платы. (Дело № А38-1814/2007-16-160).

В другом случае арбитражный суд удовлетворил требование муниципального образования по аналогичному делу, поскольку сторонами договора аренды земельного участка было согласовано, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка судебная практика

ГК РФ.

Предприниматель направил истцу письмо, в котором просил считать договор аренды расторгнутым.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка подсудность

Прилагается, если иск подписан не арендодателем.

Также лицо может потребовать выплату процентов за пользование чужими деньгами. Данное право закреплено в статье 395 ГК РФ. Арендодатель получает сумму, как если бы он предоставил денежный заём под процент, соответствующей ключевой ставке ЦБ РФ.

Дополнительно истец может требовать расторжения договора аренды. Тогда нужно сослаться на пункт договора, дающий такое право владельцу участка.

Требования могут быть изменены в ходе судебного разбирательства.
Также истец может представить дополнительные доказательства, если они необходимы.

Взыскание в суде

На заседаниях истцу необходимо подтвердить свою позицию.

Взыскание пени по договору аренды земельного участка

При указанных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка возобновил действие на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поэтому необходимости в заключении нового договора на новых условиях не имелось.

Статья 22 Земельного кодекса РФ, регулирующая порядок аренды земельных участков, не содержит запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок после истечения срока его действия.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.10.2006 по делу № А79-753/2006).

2. Споры об изменении арендной платы

1.

Министерство государственного имущества и предприниматель 24 мая 2005 года заключили договор аренды земельного участка и соглашением сторон установили срок договора с 01 января 2005 года по 31 мая 2005 года.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Поскольку фактические правоотношения существовали до даты заключения договора, арбитражный суд удовлетворил иск.

(Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл по делу № А38-1888-10/200-2006. Решение участниками спора не обжаловалось).

4.

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке. Соглашением администрация и кооператив расторгли договор по письму кооператива. По акту приема-передачи кооператив возвратил администрации арендованное имущество.

В дальнейшем администрация по договорам сдала в аренду обществу с ограниченной ответственностью земельные участки.

Истец посчитал, что заключение договоров аренды на данные земельные участки незаконно, так как они арендуются кооперативом, чем нарушено его право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Практика показывает, что от правильности составления письма к должнику и реагирования на его действия во многом зависит успех дела.

Если досудебный этап не проведен, или осуществлен с нарушениями, судья зачастую отклоняет заявление, а арендатор с большой долей вероятности направляет возражения, утверждая, что не получал претензий.

Поэтому желательно, чтобы составление и процесс передачи письма проконтролировал опытный юрист.

Составление досудебных претензий

Первый этап досудебного взыскания — формулирование юридически обоснованных претензий.
Если в договоре не обозначены сроки получения ответа на письмо, их обязательно указывают в тексте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что задолженность по пени за просрочку внесения арендной платы, у общества отсутствует (погашена арендатором на основании платежного поручения от 17.01.2017 N 185).

Если в указанный срок арендопользователь не ответил на претензию, арендодатель может взыскать с него долг по оплате аренды земельного участка через суд.

В случае нарушения претензионного порядка суд отклонит исковое заявление арендодателя за отсутствием претензии арендодателя к арендопользователю земельного участка.

Составление претензии к арендатору

Если арендопользователь не вносит установленную договором арендную плату за использование земли, эксперты советуют не терять даром время и составлять претензионное письмо в адрес должника.

Дело в том, что проблемы с платежом за аренду сами по себе не исчезают.

Источник: https://dobraznak.ru/vzyskanie-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy-zemelnogo-uchastka

Взыскание платы за найм жилого помещения

Взыскание арендной платы в судебном порядке

В настоящее время, учитывая высокий рост развития рынка недвижимого имущества в г. Москве и Московской области, его сдача в аренду/наем неизбежно порождает судебные споры, в особенности по взысканию задолженности и расторжению договоров.

Как договор аренды, так и договор найма жилого помещения в зависимости от текста договора и фактических правоотношений между сторонами имеют свою специфику и свой механизм по разрешению спора в суде.

  1. Примерная стоимость всего судебного процесса по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения 22 000 – 40 000 рублей.

  2. В стоимость входит ведение всего судебного процесса “Под ключ”, а также Бесплатные услуги: представление интересов в апелляции и у судебных приставов.

 -Данная сумма будет взыскана с ответчика, как Ваши судебные расходы.

На практике без наличия специальных знаний и грамотно выстроенных требований и оснований искового заявления могут возникнуть существенные сложности в суде по указанной категории дел.

Даже на простое на первый взгляд требование о взыскании задолженности по договору аренды можно получить отказ, не говоря уже о договоре найма жилого помещения, по которому закон наделяет нанимателя серьезными механизмами защиты своих прав.

Сложности при рассмотрении данной категории споров:

  • Определение подсудности дела.
  • Расчет суммы задолженности и суммы пеней по договору.
  • Юридически грамотный  досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора.
  • Юридически грамотное расторжение Договора и уведомление о расторжении договора.
  • Оплата при досрочном освобождении арендуемого помещения.
  • Удержание  Арендодателем имущества, которое принадлежит Арендатору.
  • Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия Договора.

Юридические услуги по судебному урегулированию данного спора включают в себя:

  1. анализ документов и оценка перспективы дела и суда по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  2. разработка юридической позиции по делу по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  3. расчет суммы исковых требований по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  4. досудебное (претензионное) урегулирование спора по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  5. подготовка и подача искового заявления и приложений в суд по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения. Включая заказ выписок из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру в Росреестре (МФЦ/Мои документы)

  6. представительство Ваших интересов в суде первой инстанции по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения.

  7. представительство Ваших интересов в апелляционной инстанции по взысканию задолженности по договору аренды / найма жилого помещения (при необходимости).

Обращаем Ваше внимание, что в случае, если суд откажет истцу в удовлетворении иска (например, по причинам ненадлежащей подготовки к делу; непредоставления доказательств; неправильного формирования исковых требований), у истца не будет второго шанса подать аналогичный иск в суд, так как в соответствии с законом суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда (ст. 220 ГПК РФ; 150 АПК РФ).

Почему Вам лучше обратиться к юристу (адвокату) по договорам аренды и найма?

  1. правильное определение подсудности спора по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (в случае нарушения правил подсудности – исковое заявление возвратят);

  2. определение размера государственной пошлины по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения и её оплата Вашим юристом (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере – исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по иным реквизитам – необходимо будет делать её зачет или возвращать);

  3. досудебное урегулирование спора с ответчиком по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (его отсутствие или ненадлежащее оформление – является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);

  4. написание искового заявления по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения и подготовка доказательств юристом с большой судебной практикой (даже в случае явной успешности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);

  5. правильное формирование исковых требований по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения (неправильно указанные исковые требования – основания для отказа в удовлетворении иска);

  6. подача искового заявления по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения в суд и дальнейшее сопровождения всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);

  7. представительство Ваших интересов в суде по взысканию долга по договору аренды / найма жилого помещения юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций и независим, а ответчик может быть представлен юристом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств – можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).​

Ответы на часто задаваемые вопросы:

Можно ли взыскать арендную плату / плату за найм жилого помещения, если человек (арендатор, наниматель) фактически не пользовался имуществом (квартирой) и не проживал в ней?

-Да, в случае если договор аренды / найма не расторгнут и человек (арендатор, наниматель) по своей воле не использует имущество (квартиру), он все равно обязан оплачивать установленную договором сумму.  В этом случае оплата рассчитывается, исходя из установленного договором аренды размера. Избежать этих затрат арендатор может, если докажет, что арендодатель уклонялся от принятия имущества.

Можно ли взыскать арендную плату (дебиторскую задолженность) и договорную неустойку в случае, если срок договор аренды истек (договор аренды был расторгнут)?

-Исходя из судебной практики, в случае если арендатор продолжает использовать арендованное имущество, например, помещение, то с него можно взыскать плату за фактическое пользование помещением.

Однако, неустойка, предусмотренная в договоре аренды, начисляется до даты его расторжения. Если срок договора истек, а арендатор продолжал пользоваться имуществом, то нельзя взыскать договорную неустойку за то, что фактическое пользование имуществом не было оплачено. 

Самый распространенный случай проигрыша дела в суде – составление иска о взыскании задолженности по договору аренды/найма жилого помещения по образцу/шаблону  из интернета.

Может ли арендодатель (наймодатель) требовать деньги (арендную плату) с арендатора (нанимателя), при условии, если арендатор (наниматель) лишен возможности использовать имущество.


-Исходя из практики ВС РФ, в случае, если арендодатель  (наймодатель) ограничил доступ к имуществу, например, к помещениям, и с этого момента арендатор (наниматель) фактически не мог их использовать по назначению, то требовать от него вносить платежи за этот период нельзя.

При этом факт невозможности использования имущества бывает весьма непросто доказать в суде, особенно если истец поздно обратился к юристу.

Что делать если арендатор (наймодатель) отказывается пролонгировать договор аренды (найма жилья) с арендатором (нанимателем)?

-Если арендодатель (наймодатель) отказал арендатору (нанимателю) в заключении договора аренды (найма жилого помещения)на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды (найма жилья) с другим лицом, то арендатор (наниматель) вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Как правильно расторгнуть договор аренды через суд, если арендатор не оплачивает арендатору арендную плату более 2-х  (двух) раз подряд, например, свыше 2-х (двух) календарных месяцев?

-Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск в суд о расторжении договора. Но непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением в судебном порядке.

Будет ли Договор аренды являться незаключенным только потому, что отсутствует государственная регистрация договора аренды?
-Если имущество передано арендатору надлежащим образом, договор аренды исполнялся сторонами, в частности вносились арендные платежи, то данный договор нельзя признать незаключенным только потому, что он не зарегистрирован. 

На что может претендовать и что может взыскать арендатор помимо арендной платы, в случае, если арендатор не нарушал условия договора аренды?

-Арендодатель вправе требовать с арендатора возврат арендованного имущества, например, дома в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Так, например, арендодатель может потребовать с арендатора восстановить систему отопления, вентиляции, электроэнергии, пожарной безопасности и т.п. в помещениях.

Можно ли заключать безвозмездный договор найма жилого помещения?

-Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Таким образом, закон напрямую не предусматривает заключение договора безвозмездного (бесплатного) найма квартиры.

Какие последствия могут быть, если банк, через который вносится арендная плата/плата за найм жилого помещения, вовремя не перечисляет деньги?

-Неперечисление денег арендодателю (наймодателю) по вине банка не освобождает арендатора (нанимателя) от обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Законно ли установление в договоре аренды фиксированного штрафа за одностороннее немотивированное расторжение договора?

-Да,  исходя из позиции ВС РФ стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Источник: https://xn--80addagtwxcohfn8n.xn--p1ai/fizicheskim-litsam/vzyskanie-platy-za-najm-zhilogo-pomeshcheniya

Что делать с неплатежеспособным арендатором? – CRE

Взыскание арендной платы в судебном порядке

Советы юристов

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться об отсрочке или рассрочке платежа. Некоторые просто исчезают. Вопрос известного классика: что делать?

НАПРАВЛЕНИЕ ПИСЬМЕННОЙ ПРЕТЕНЗИИ

Необходимо внимательно изучить договор и соблюсти соответствующий претензионный порядок урегулирования спора.

Если в договоре ничего о претензионном порядке не говорится, то достаточно уведомить арендатора о своем требовании погасить задолженность по арендной плате заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Для выполнения вышеуказанного требования арендатору достаточно дать 10 календарных дней с момента получения настоящего письма.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки НАДЛЕЖАЩЕМУ (Доверенность или Трудовой Договор в идеале) представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя. Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по юридическому адресу арендатора (ИП – прописка по паспорту, Юр.Лицо – смотри Устав, выписку ЕГРЮЛ), в порядке, указанном выше.

Таким образом, претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при ненадлежащем исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии. С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке. Здесь возможны два варианта.

1. Обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

2. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды.

Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги.

В дополнение к этому нужно не забывать, что долг арендатора, даже в случае фактического не использования арендуемого помещения, будет продолжать расти, а привлекательность взыскания будет увеличиваться.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то нужно обращаться в суд о расторжении договора аренды и ходатайствовать о применении обеспечительных мер в виде удержания имущества, находящегося во владении арендодателя. За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Бывает, что арендодатели часто ограничивают доступ арендатора к помещению, но это нигилистическая практика. Законное ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение возможно только после расторжения договора аренды и только в целях удержания имущества арендатора до момента погашения задолженности по арендной плате.

РАЗБИРАЕМСЯ С ИМУЩЕСТВОМ АРЕНДАТОРА

До того момента, как договор не прекращен, любые действия арендодателя по удержанию имущества арендатора будут нарушать права последнего.

 В течение действия договора арендодателю нужно внимательно относиться к праву арендатора владеть арендуемым помещением. С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращаются арендодателю.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

  • удержание имущества;
  • продажа имущества;
  • передача имущества на хранение третьим лицам;
  • вещи расцениваются как брошенные.

Перед тем как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия. От результатов и следует отталкиваться.

УДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

 Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды.

Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев эта попытка малоперспективна. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемок. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — первое, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

 На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги.

А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно, потому что ничего особо ценного там попросту нет, и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА НА ХРАНЕНИЕ

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

БРОШЕННЫЕ ВЕЩИ

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате. Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

Итак, что делать, если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

 Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными.

Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

ВЗЫСКИВАЕМЗАДОЛЖЕННОСТЬ!

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Мы уже поверхностно рассмотрели погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Теперь речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписку между сторонами и т.д.

Если задолженность составляет менее 500 тыс. руб. (для ИП — 250 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение.

http://www.roman-pavlov.com/

Источник: https://www.cre.ru/analytics/41943

Адвокат Титов
Добавить комментарий