Признание права собственности на самовольно возведенное строение: порядок признания права собственности на самовольную постройку

Арбитражный суд Камчатского края

Признание права собственности на самовольно возведенное строение: порядок признания права собственности на самовольную постройку

Суд отказал предпринимателю в иске о признании права собственности на самовольную постройку


Индивидуальный предприниматель (далее ­­­­­­­– предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – администрация) о признании права собственности на здание магазина продтоваров, расположенное  в г.

Петропавловск-Камчатский в районе улицы Сахалинская. Требования заявлены истцом со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что в связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, магазин фактически является самовольной постройкой.

Однако учитывая, что  нахождение магазина в районе имеет социальную значимость для населения, а сама постройка соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, предприниматель полагал, что суд может при таких обстоятельствах признать право собственности за истцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции). Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Источник: http://kamchatka.arbitr.ru/node/15010

Статья: Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке (Ковтков Д.И.) (

Признание права собственности на самовольно возведенное строение: порядок признания права собственности на самовольную постройку

Одним из спорныхвопросов при признании права собственностина самовольную постройку после изменений,внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006г.

N 93-ФЗ “О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерациипо вопросу оформления в упрощенном порядкеправ граждан на отдельные объектынедвижимого имущества” (далее – Закон N93-ФЗ), который вступил в силу с 1 сентября 2006г., стал момент определения правоотношений,к которым должна применяться новаянорма. ——————————–

СЗ РФ. 2006.N 27. Ст. 2881.

Согласно п. 1 ст. 4 ГК РФ актыгражданского законодательства не имеютобратной силы и применяются к отношениям,возникшим после введения их в действие.Действие закона распространяется наотношения, возникшие до введения его вдействие, только в случаях, если это прямопредусмотрено законом. Следовательно,новая редакция ст.

222 ГК РФ нераспространяется на правоотношения,возникшие до 1 сентября 2006 г., однакоправоприменительная практика неоднозначноподходит к решению данного вопроса.

Судебно-арбитражная практика ФАСУральского округа исходит из того, что, еслииск о признании права собственности насамовольную постройку заявлен до 1 сентября2006 г.

, а судебное решение состоялось послевступления в силу Закона N 93-ФЗ, применяетсяредакция п. 3 ст. 222 ГК РФ, действовавшая доуказанной даты . ——————————–

Рекомендации Научно-консультативногосовета при Федеральном арбитражном судеУральского округа от 23 – 24 мая 2007 г. N1/2007.

Однако судебно-арбитражная практикаФАС Центрального округа говорит обобратном: дата подачи иска в этом случае неможет являться определяющим моментом привыборе нормы закона, подлежащей применению,так как при рассмотрении вопроса оприменении нормы закона, касающейсяинститута самовольной постройки, неявляющегося объектом гражданскихправоотношений, необходимо исходить изтого, что моментом признания самовольнойпостройки объектом гражданских прав будетявляться судебный акт о признании правасобственности на нее, сам по себе фактпредъявления в суд искового заявления опризнании права собственности насамовольную постройку не порождаетвозникновения гражданских правоотношенийотносительно этой постройки . ——————————–

Постановление ФАСЦентрального округа от 12 января 2007 г. дело NА09-6295/06-14 // Архивные данные ФАС Центральногоокруга. 2007.Считаем, что позиция ФАСЦентрального округа по этому вопросусоответствует требованиям гражданскогозаконодательства и смыслу ст. 222 ГК РФ, таккак до легализации самовольной постройки,т.е. до признания права собственности нанее, она юридически не существует, а значит,юридически значимых отношений в связи и поповоду самовольной постройки как объектанедвижимости возникнуть и существовать неможет. Основной смысл институтасамовольной постройки выражается в санкцииза допущенные нарушения при осуществлениистроительства недвижимого имущества. Всвязи с этим право собственности на объектсамовольного строительства согласно п. 3 ст.222 ГК РФ может быть признано за гражданиномсудом, а в предусмотренных законом случаях -в ином установленном законом порядке, а заюридическими лицами – только на основаниирешения суда. До вступления в силуЗакона N 93-ФЗ право на обращение в суд запризнанием права собственности насамовольную постройку было предоставленокак фактическому застройщику, так исобственнику земельного участка, накотором возведена постройка. Спринятием и вступлением в силу Закона N 93-ФЗпорядок признания права собственности насамовольную постройку претерпел изменения.Из субъектов, обладающих правом напризнание права собственности насамовольную постройку, был исключенфактический застройщик, т.е. лицо,осуществившее постройку. Правособственности на самовольную постройкуможет быть признано только засобственником земельного участка либолицом, обладающим вещным правом наземельный участок. Необходимо заметить,что внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения нелишили застройщика, не являющегосясобственником земельного участка и необладающего вещными правами на него,процессуальной правоспособности. За такимлицом, исходя из содержания и смысла п. 3 ст.222 ГК РФ, при передаче самовольной постройкив собственность владельца земельногоучастка сохранено право требоватьвозмещения расходов по возведениюсамовольной постройки при подтверждении имфакта, что постройка возведенасобственными силами, за свой счет, идокументальном обосновании понесенныхзатрат. Исходя из содержания и смысласт. 222 ГК РФ, правоотношения по поводупризнания права собственности насамовольную постройку являются сферойпубличных правоотношений, поэтому споры опризнании права собственности насамовольные объекты недвижимости не могутрассматриваться и передаваться сторонамидля их рассмотрения в третейский суд, аподлежат рассмотрению в зависимости отподсудности исключительно в судах общейюрисдикции либо арбитражных судах. Иско признании права собственности насамовольную постройку, исходя из смысла исодержания ст. 222 ГК РФ, вправе предъявитьлицо, владеющее земельным участком на правесобственности либо обладающее вещнымиправами на этот участок и осуществившеесамовольную постройку за свой счет. Кискам о признании права собственности, каки о сносе самовольных построек, неприменяются сроки исковой давности.

Вслучае предъявления иска о признании правасобственности нарушения нет, естьоспаривание права. Право на судебную защитуоспариваемого права не ограниченокаким-либо сроком . ——————————–

Лазарев В. Исковаядавность и иски о признании правасобственности // Хозяйство и право. 2006. N 12. С.110.Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо,осуществившее самовольную постройку, неприобретает на нее право собственности, ононе вправе распоряжаться постройкой, а всесделки, направленные на распоряжениесамовольной постройкой, недействительнылибо ничтожны с момента их совершения.Юридически самовольная постройка несуществует, не является объектомгражданских прав, а значит, и спора о правена такое строение быть не может. В такойюридически безвыходной ситуации лицо,осуществившее самовольное строение,приобретает право обратиться в суд истановится истцом не только на основаниист. 222 ГК РФ, но и благодаря пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ,где указано, что права и обязанностивозникают на основании судебного решения, ист. 12 ГК РФ, согласно которой одним изспособов защиты гражданских прав являетсяпризнание права. Значение ст. ст. 8 и 12 ГКРФ для признания права собственности насамовольное строение переоценить сложно,учитывая тот факт, что юридическисамовольная постройка не существует, неявляется объектом гражданских прав, азначит, и спора о праве на такое строениебыть не может. Статьи 8, 12 ГК РФ в отношенииинститута самовольной постройки даютвозможность лицу использовать такиеспособы защиты гражданских прав, какпризнание права и пресечение действий,нарушающих право или создающих угрозу егонарушения.

Признать правособственности на самовольную постройкувозможно только в исковом производстве,поскольку в заявлении граждан о признанииправа собственности на самовольнуюпостройку речь идет об имуществе, котороеимеет денежную оценку, а значит, указанныеспоры носят имущественный характер иподлежат рассмотрению судами в порядкеискового производства . Эта же позициянашла свое отражение в ПостановленииПрезидиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02. ——————————–

Обзорзаконодательства и судебной практикиВерховного Суда Российской Федерации запервый квартал 2005 года (по гражданскимделам) от 4, 11 и 18 мая 2005 года // БюллетеньВерховного Суда РФ. 2005. N 10.
Постановление Президиума ВАС РФ от 3сентября 2002 г. N 4544/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N12.
Иск о признании права собственностиможет быть удовлетворен, если устранены всепризнаки самовольной постройки, кромеразрешения на строительство, так как онодолжно предшествовать строительству. Хотяразрешение на строительство восполнитьневозможно, истцу необходимо с помощьюсудебно-технической либостроительно-технической экспертизы изаключения органа архитектуры иградостроительства доказать соблюдениеградостроительных и строительных норм иправил , доказать, что не нарушеныохраняемые права и интересы третьих лиц, итем самым устранить признаки самовольностистроения. Только после подтверждения правана земельный участок, подтверждения, чтонет нарушений градостроительных истроительных норм и правил, не нарушаютсяохраняемые права и интересы третьих лиц, усуда есть основания удовлетворить иск ипризнать право собственности насамовольную постройку. ——————————–

Моргунов С.Правовые проблемы самовольной постройки //Хозяйство и право. 2004. N 5. С. 109, 118.Если жеобратиться в суд за признанием правасобственности на самовольно возведенноестроение не в исковом производстве, а впорядке особого производства всоответствии со ст. 262 ГПК РФ дляустановления юридического факта владениястроением на праве личной собственности, топризнать право собственности за лицомбудет невозможно, так как в этом случаеподлежат восстановлениюправоустанавливающие документы опринадлежности строения, которые насамовольное строение отсутствуютизначально.

Лицо, как физическое, так июридическое, также не может обратиться всуд с иском о признании права собственностина самовольную постройку на основаниидавности владения, т.е. приобретательнойдавности ст. 234 ГК РФ. Такой возможности иоснований признания права собственности насамовольную постройку закон не содержит,что подтверждается п. 4 Обзоразаконодательства и судебной практики ВС РФза первый квартал 2003 г. . В противномслучае будут не только легализованысамовольные постройки, но и за лицом,самовольно построившим строение, будетзакреплено право бессрочного пользованияземельным участком. Как указал ФАСВолго-Вятского округа, применение крассматриваемым отношениям норм оприобретательной давности означало быосвобождение лица, создавшего самовольнуюпостройку, от обязанности соблюденияобязательных требований законов и иныхправовых актов, строительных иградостроительных норм и правил . ——————————–

Обзорзаконодательства и судебной практикиВерховного Суда Российской Федерации запервый квартал 2003 года // БюллетеньВерховного Суда РФ. 2003. N 12.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от19 июля 2007 г. NА43-30921/2006-21-607.Приобретательная давность -это основание приобретения правасобственности на вещь, призванноеустранить неопределенность в титулевладения. Правоприменительная практикапри признании права собственности насамовольную постройку обращает особоевнимание на наличие у застройщика вещныхправ на земельный участок. Именно сналичием вещных прав на земельный участокст. 222 ГК РФ в первую очередь связываетпризнание права собственности насамовольную постройку. На основании пп.2 п. 1 ст. 40, ст. ст. 41, 42 ЗК РФ собственникземельного участка, а также лица, неявляющиеся собственниками земельныхучастков (землепользователи,землевладельцы и арендаторы), имеют правовозводить жилые, производственные,культурно-бытовые и иные здания, строения,сооружения, а также использовать земельныйучасток в соответствии с его целевымназначением и разрешеннымиспользованием. Причем имеютсяприоритеты использования земельныхучастков по принципу их целевогоназначения. В связи с чем, помимоперечисленного (соблюдение строительных иградостроительных норм и правил, интересовтретьих лиц), при признании правасобственности на самовольную постройкулицу необходимо подтвердить, чтовозведение самовольной постройки неизменило и не нарушило целевого назначенияземельного участка. Таким образом,застройщик, кроме подтверждения своегоправа на земельный участок, обязан такжеподтвердить соблюдение целевогоназначения и разрешенного использованияземельного участка при строительствесамовольной постройки. Необходимопомнить, что земельный участок, занятыйсамовольной постройкой, можетиспользоваться только по разрешенномуназначению. Использование земельногоучастка не по целевому назначению наосновании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГКРФ является основанием для прекращенияправ на земельный участок и егопринудительного изъятия.

Суд можетпризнать собственником постройки лицо, всобственности, пожизненном наследуемомвладении, бессрочном (постоянном)пользовании которого находится земельныйучасток, но если при строительстве объектанорма о целевом назначении земельногоучастка будет нарушена, а компетентныйорган откажет в изменении целевогоназначения земли, то даже в судебномпорядке признать право собственности напостройку будет невозможно . Такимобразом, решение вопроса об измененииразрешенного использования (целевогоназначения) земель не входит в юрисдикциюсуда. В противном случае данная ситуациябудет противоречить ст. 8 ЗК РФ, согласнокоторой перевод земель из одной категории вдругую осуществляют уполномоченные органыгосударственной власти или местногосамоуправления. ——————————–

Решение Арбитражного суда Иркутскойобласти по делу N 19-3670/01-16 // Архивные данныеАрбитражного суда Иркутской области;Постановление ФАС Восточно-Сибирскогоокруга от 27 января 2006 г. N А58-2438/04-Ф02-6293/05-С2,А58-2438/04-Ф02-6294/05-С2.Но как быть, если правособственности на самовольную постройкупризнано судом без учета и (или) снарушением целевого использованияземельного участка и решение суда вступилов законную силу?

Поскольку целевоеиспользование земельного участка неизменено в установленном законом порядке, асуду этот вопрос не подведомственен,судебное решение в данном случае, как намкажется, не должно и не может являтьсяоснованием для регистрации права в Единомгосударственном реестре прав (ЕГРП).Признание права собственности насамовольную постройку не изменяет целевогоназначения земельного участка, отводземельного участка (передача всобственность) в установленном закономпорядке предполагает обязательно и егоцелевое назначение, следовательно, наосновании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольнаяпостройка не утрачивает статусасамовольной, а регистрирующий орган долженотказать в регистрации права собственностина самовольную постройку даже на основаниисудебного решения. Приведенная ситуациячасто находится вне поля зрения как судов,так и регистрирующих органов, что понедосмотру приводит, к сожалению, кнеправильному применению норм закона

Источник: https://www.lawmix.ru/bux/38009

Верховный Суд о самовольном строительстве

Признание права собственности на самовольно возведенное строение: порядок признания права собственности на самовольную постройку

19.03.2014 Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – Обзор). Проанализируем наиболее значимые для практикующих юристов положения Обзора.

Непредставление документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, является основанием для оставления искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку без движения.

ВС РФ разъяснил, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в нормативно установленном порядке в сфере градостроительной деятельности и использования земель.

При этом ВС РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого документа (документов).

Поэтому в случае отсутствия в приложенных к исковому заявлению материалов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, например, к получению указанного выше разрешения и (или) акта, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче названных документов суд не может сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). В соответствии со ст.131, 132, 136 ГПК РФ это должно рассматриваться как основание для оставления заявления без движения и предоставления истцу разумного срока для исправления описанных недостатков.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им земельном участке, может быть признано при определенных условиях.

Такими условиями являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Напомним, что арбитражные суды отказались от практики признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, руководствуясь буквальным прочтением титулов, позволяющих в соответствии со ст. 222 ГК РФ претендовать на удовлетворения такого иска о признании права. Однако Президиум ВС РФ применил для обоснования своей позиции системное толкование гражданских и земельных норм и исходил из следующего.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном правовыми актами. При этом в соответствии с п.

3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена застройка.

Согласно взаимосвязанным положениям подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст.

41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением арендованного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 301 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если таковое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное капитальное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки.

При рассмотрении вопроса о возможности признания права собственности на часть объекта самовольного строительства (например, на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса кооператива, если земельный участок под строительство выделялся гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в эксплуатацию комплекса отказано по причине его возведения с нарушением установленных законом градостроительных, строительных и иных норм и правил) Президиум ВС РФ признал правильной позицию судов, которые исходят из того, что отсутствуют законные основания для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

В случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Президиум ВС РФ указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из самовольной реконструкции помещений и строений, необходимо иметь в виду, что понятие реконструкции сформулировано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Необходимо учитывать, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Источник: https://www.vegaslex.ru/analytics/publications/73011/

Признание права собственности на самовольную постройку

Признание права собственности на самовольно возведенное строение: порядок признания права собственности на самовольную постройку

Д.Н.Осипова
М.А.Исаева

Аннотация. Статья посвящена вопросу о правовой природе самовольной постройки. Авторами рассматриваются различные подходы к определению самовольной постройки в российском законодательстве, а также выявляются ее основные признаки.

Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, недвижимый объект, земельный участок, снос самовольного строения, регистрация права на самовольную постройку.

Самовольное строительство всегда выступало предметом особых споров. Самовольное возведение объектов недвижимости влечет за собой определенные правовые последствия, поэтому данная тема остается актуальной и на сегодняшний день. Такое явление как самовольная постройка связано и с частными, и публичными интересами.

Частное проявляется в частноправовом интересе лица, владеющего земельным участком, возводить постройки, публичное – в том, что данные правоотношения урегулированы императивными нормами права и находятся под контролем государства.

Задачами гражданского законодательства являются обеспечение баланса частных и публичных интересов, а также защита прав и свобод собственника земельного участка, на котором возводится постройка.

Существование в науке и законодательстве различных подходов к понятию «самовольная постройка» составляет сложность в правоприменительной практике.

Во-первых, в законе не исключена возможность лица получить право собственности на самовольно возведенный объект; во-вторых, суды имеют право вынести решение о сносе подобного объекта.

Вместе с тем признание права собственности на объект такого строительства не легкий процесс, в то время как обстоятельства конкретного дела влияют на судебное решение.

Определение понятия «самовольная постройка» закреплено в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

В этой же статье конкретизируется, что в тех случаях, когда владелец земельного участка не знал и не мог знать о наличии ограничений его использования, то здание, сооружение или иное строение, возведенные на таком участке, не могут быть признаны объектами самовольного строительства. Таким образом, законодательно закрепляется принцип защиты добросовестного застройщика.

Кроме того, в данной статье также закреплены признаки самовольного строения, а также порядок и основания признания права собственности на такой объект. Самовольной постройкой могут являться жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Из этого следует, что спорная постройка должна быть именно недвижимым имуществом, то есть быть прочно связанной с землей.

Данное положение также закреплено в п. 26 IIII ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., в которых говорится, что объекты незавершенного строительства выступают в качестве недвижимого имущества и, исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольным являлся как жилой дом, иное строение или сооружение, так и другое недвижимое имущество .

В науке существуют различные мнения ученых относительно определения понятия объекта самовольного строительства. Среди прочих можно выделить точку зрения А. В. Савиной, которая определяет подобное строение как объект, способный физически отвечать признакам объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), но создание которого в то же время нарушает установленные правовые нормы .

Самовольным также может являться объект недвиж—мого имущества, который выступает в качестве результата строительства, но который осуществлен вне закона, вне зависимости от того, завершен данный объект или нет .

Р.А. Валеев понимает под самовольным строением здание (сооружение), которое создается или реконструируется в установленном порядке и на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию . По мнению А.А.

Ерофеевой, «самовольной постройкой является жилое и нежилое помещение, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное или создаваемое на земельном участке для себя, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное или создаваемое без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил» .

Подобная позиция наблюдается и на практике, в частности, в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014. В качестве примера приводится спор о признании права собственности на самовольную постройку – незавершенный строительством жилой дом готовностью шестьдесят процентов.

В ходе судебного заседания было установлено, что истец при возведении самовольной постройки не допустил существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Также выяснилось, что данное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства в своей совокупности позволили суду признать за гражданином право собственности на объект незавершенного строительства.

Одной из важных составляющих вопроса, касающегося признания права собственности на объекты самовольного строительства, является наличие признаков, содержащихся в ст. 222 ГК РФ и необходимых для признания строения самовольной постройкой:

• земельный участок для строительства не был предоставлен в соответствии с правилами ст. 30 ЗК РФ;

• отсутствует определенная разрешительная документация для строительства (ст. 51 ГСК РФ, кроме случаев, закрепленных п. 17 данной статьи);

• существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. К таким нарушениям можно отнести те, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц ;

• нарушение прав и интересов третьих лиц либо возникновение угрозы их жизни и здоровью.

Особенностью самовольных построек является то, что ими могут быть признаны только объекты недвижимости (ст. 222 ГК РФ), однако в таком качестве эти объекты не могут рассматриваться как недвижимое имущество. Это обусловлено требованиями п. 1 ст.

131 ГК РФ, в соответствии с которым «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».

Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 339-ФЗ внес изменения в законодательство о постройках, возведенных самовольно, в соответствии с которыми появляется новая санкция – приведение объекта в соответствие с установленными требованиями.

При принятии решения о сносе или принудительной реконструкции самовольного строения учитывается его характер, при этом срок сноса составляет от 3 до 12 месяцев, а срок для приведения постройки в соответствие с требованиями – от 6 месяцев до 3 лет. По общему правилу, данное решение принимает суд.

Однако в отдельных случаях такое решение может быть принято органом местного самоуправления поселения либо городского округа (района). В качестве таких случаев можно назвать следующие (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• отсутствие необходимых документов на земельный участок, а обязательность их наличия законодательно предусмотрена и должна существовать в день начала строительства данного объекта;

• возведение самовольного строения на таком земельном участке, при использовании которого не разрешено строительство объекта, а также расположение которого затрагивает территории общего пользования или зоны с особыми условиями использования территории, если в данной зоне не допускается постройка недвижимости.

Данный пункт также предусматривает, что органы местного самоуправления не вправе разрешать вопрос о сносе или приведении в соответствие объекта самовольного строительства при условии, что:

• была произведена регистрация права собственности на указанный объект в Едином государственном реестре недвижимости или судом было признано такое право на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ;

• ранее суд принял решение, в котором было отказано в удовлетворении исковых требований, касающихся сноса строения, возведенного самовольно;

• вопрос о сносе рассматривается по отношению к многоквартирному дому, жилому либо садовому дому.

Для того чтобы было признано право собственности на строение, возведенное самовольно, в судебном порядке, истец должен подтвердить совокупность юридически значимых обстоятельств:

• возможность возведения строения только при наличии прав на земельный участок;

• необходимость доказать факт, что земельный участок был использован исходя из целевого назначения, в соответствии с которым на нем разрешено строительство;

• необходимость наличия разрешительной и проектной документации. Здесь в качестве основного документа выступает разрешение на строительство, но существуют случаи, когда указанный документ не требуется, они закреплены в п. 17 ст.

51 ГрК РФ, исходя из которого к ним можно отнести, например, осуществление строительства на земельном участке построек вспомогательного использования, а также строительство гаража, который предоставлен гражданину для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

• необходимость соблюдения истцом норм и правил, предусмотренных ГрК РФ;

• не было допущено нарушений прав других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

В процессе признания права собственности на строение, возведенное самовольно, немаловажным является вопрос, связанный с наличием или отсутствием у истца прав на земельный участок. Исходя из положений, предусмотренных п. 3 ст.

222 ГК РФ, признание права собственности на самовольную постройку возможно в отношении лица при наличии у него одного из следующих прав на участок, на котором выполнена постройка: собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

По данной категории дел нет единообразной судебной практики, поэтому суд принимает решение, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела и основываясь на конкретных доказательствах.

Снос или реконструкция самовольной постройки производит лицо, осуществившее ее, либо за счет такого лица. Если сведения о лице отсутствуют, то данные действия производит лицо, у которого находится земельный участок на одном из прав, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Исключением являются случаи, когда сносом самовольного строения или приведением его в соответствие с требованиями занимается орган местного самоуправления, исходя из указания на это в законе.

Если лицо имеет право собственности на строение, которое подлежит сносу, оно обязано будет возместить расходы лицу, осуществившему данный снос, в размере, который определяет суд. При этом данное лицо обязуется возместить застройщику расходы, затраченные в процессе строительства.

Их размер определяет суд, основываясь на предоставленных застройщиком доказательствах, в качестве которых называют лишь те, которые связаны со строительством (стоимость материалов, работ).

Истец не обязан доказывать рыночную стоимость аналогичного объекта недвижимости, потому что, пока не признано право собственности на самовольное строение, оно является лишь совокупностью строительных материалов . Стоит обратить внимание на п. 26 ПП ВС РФ № 10 Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., в которых указывается, что право собственности на строение, возведенное самовольно, не признается за лицом, если сохранение постройки ведет к нарушению прав и интересов других лиц либо создает угрозу их жизни и здоровью.

Следовательно, если возведение строения осуществлялось на земельном участке, на который у застройщика нет прав, то суд имеет все основания отказать ему в признании права собственности на строение и обязать данное лицо за счет собственных средств осуществить снос или реконструкцию такого строения.

Правом предъявления требования о сносе строения, возведенного самовольно, обладает титульный владелец земельного участка при условии, что оно было осуществлено без его согласия или существенно ущемила его права и свободы; управомоченный орган по делам о сносе самовольной постройки, которая создает угрозу жизни и здоровью граждан; арендатор земельного участка. Надлежащим ответчиком по делу о сносе такого строения может быть как лицо ее возведшее, так и лицо, не построившее, но эксплуатирующее данное строение.

Таким образом, свое законодательное закрепление понятия «самовольная постройка» нашло в ст. 222 ГК РФ. Тем не менее, теоретики права дают различные определения данной категории, позволяющие отнести такую постройку к объектам гражданских правоотношений и недвижимым вещам.

Правовой статус объектов самовольного строительства в законодательстве четко не регламентирован, поскольку, с одной стороны, самовольное строительство нарушает гражданско- правовые и градостроительные нормы, а с другой стороны, такое строительство служит способом приобретения права собственности на недвижимость.

Возможность признания права собственности на строение, возведенное самовольно, зависит от наличия или отсутствия права у лица на земельный участок, на котором это строение создано.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Афонина А. Самовольная постройка: правовые последствия ее осуществления и возможность легализации // Жилищное право. 2009. № 2.2. Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. № 4.3. Ерофеева А.А.

Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. 2010. № 1.4. Иваненко А.В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: Дис. канд. юрид. наук. М., 2013.

5. Савина А.В.

Снос самовольной постройки // Адвокатская практика. 2008. № 3.

Источник: Научно-информационный журнал “Вестник Международного юридического института” № 1 (68) 2019

787

No votes yet.

Please wait…

Источник: https://zakoniros.ru/?p=32825

Адвокат Титов
Добавить комментарий