О взыскании задолженности по арендной плате: определение суда по делу о взыскании долга по аренде

ВС: увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора

О взыскании задолженности по арендной плате: определение суда по делу о взыскании долга по аренде

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г.

Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды.

Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области.

За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.

2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г.

№ 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням.

В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб.

, так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно.

Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений.

Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п.

11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г.

полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство.

В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г.

утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г.

публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г.

Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы.

Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п.

11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.

2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г.

Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований.

«Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей.

Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора.

Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений.

«Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия.

Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-uvelichenie-arendnykh-platezhey-vozmozhno-bez-uvedomleniya-arendatora/

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 г. N 32-КГ17-37 Дело о взыскании задолженности по договору аренды направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку по окончании срока действия договора аренды ответчик не освободил арендуемое место, что повлекло для него обязанность производить оплату аренды в соответствии с условиями договора, то есть периодическими денежными платежами

О взыскании задолженности по арендной плате: определение суда по делу о взыскании долга по аренде

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Марьина А.Н. и Гетман Е.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Андреева В.К. к Бекишову Н.П. о взыскании задолженности по договору аренды

по кассационной жалобе представителя индивидуального предпринимателя Андреева В.К. – Сальникова Ю.Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 апреля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения представителя индивидуального предпринимателя Андреева В.К. – Сальникова Ю.Б., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

индивидуальный предприниматель Андреев В.К. обратился в суд с иском к Бекишову Н.П.

и с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды места на территории яхт-клуба “Лодка-Хаус” от 28 июня 2011 г. N 260/12 за период с 4 марта 2015 г. по 4 ноября 2016 г. в размере 440 000 руб.

Решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 7 декабря 2016 г. исковые требования удовлетворены: с Бекишова Н.П. в пользу индивидуального предпринимателя Андреева В.К. взыскана задолженность по договору аренды за период с 4 марта 2015 г. по 4 ноября 2016 г. в размере 440 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 7 600 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 апреля 2017 г. решение суда первой инстанции отменено, исковое заявление оставлено без рассмотрения.

В кассационной жалобе представитель индивидуального предпринимателя Андреева В.К. – Сальников Ю.Б. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 апреля 2017 г.

В связи с поданной кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьёй Верховного Суда Российской Федерации Романовским С.В. 22 сентября 2017 г.

дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы, и определением этого же судьи от 13 ноября 2017 г. кассационная жалоба представителя индивидуального предпринимателя Андреева В.К. – Сальникова Ю.Б.

с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 апреля 2017 г. подлежащим отмене.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28 июня 2011 г. между индивидуальным предпринимателем Андреевым В.К. (арендодателем) и Бекишовым Н.П.

(арендатором) заключён договор аренды N 260/12, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату на территории яхт-клуба “Лодка-Хаус”, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, с. Усть-Курдюм, ул.

 Крайняя, 1, во временное владение место под условным номером 96А для стоянки маломерного судна марки Bayliner 300SB.

Пунктом 8.1 договора срок аренды установлен с 25 июня 2012 г. по 23 июня 2013 г.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составила 132 000 руб., суточный тариф – 542 руб.

Условиями договора также предусмотрено, что по окончании срока его действия арендатор обязан незамедлительно забрать судно. При нарушении данного условия арендатор обязан уплатить стоимость арендной платы сверх срока по двойной ставке (пункт 5.3 договора аренды).

Как следует из материалов дела, судно ответчика помещено на стояночное место в 2012 году, где и находилось на момент рассмотрения спора.

4 марта 2015 г. определением Арбитражного суда Саратовской области принято заявление Кузьмина П.В. о признании индивидуального предпринимателя Бекишова Н.П. несостоятельным (банкротом), на имущество должника наложен арест.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2015 г. признано обоснованным заявление Кузьмина П.В. о признании индивидуального предпринимателя Бекишова Н.П. несостоятельным (банкротом), введена процедура реструктуризации долгов.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что арендатор, своевременно не возвративший арендованное имущество, по требованию арендодателя должен внести арендную плату за все время просрочки. При этом суд, руководствуясь положениями статей 5, 213.

11 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г.

N 63 “О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве”, исходил из того, что требования, вытекающие из договорных обязательств, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договор аренды), за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве, являются текущими, не подлежащими включению в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве.

Отменяя решение суда первой инстанции и оставляя исковое заявление индивидуального предпринимателя Андреева В.К. без рассмотрения, судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в апелляционном определении от 11 апреля 2017 г.

указала на то, что спорные правоотношения сторон вытекают не из договора аренды, а из обязательства по возврату неосновательного обогащения, а следовательно, требования истца не носят текущего характера и их рассмотрение невозможно за рамками дела о банкротстве.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

Согласно частям 1 и 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

В силу пункта 2 статьи 5 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)” требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

При этом согласно пункту 1 статьи 5 данного Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

По смыслу данной нормы права, текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Поскольку судами установлено, что по окончании срока действия договора аренды от 28 июня 2011 г. N 260/12 ответчик не освободил арендуемое место, что повлекло для него в силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.

3 договора аренды обязанность производить оплату аренды в соответствии с условиями договора, то есть периодическими денежными платежами, выводы суда апелляционной инстанции о том, что требования истца не носят текущего характера и подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве, нельзя признать основанными на законе.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 апреля 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 11 апреля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Горшков В.В.

После принятия судом заявления о признании арендатора банкротом арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом после прекращения договора аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что это требование вытекает из договорных отношений, а не из обязательства по возврату неосновательного обогащения.

С учетом этого она пришла к выводу, что данные платежи являются текущими. Соответственно, требование арендатора об их взыскании рассматривается не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71746846/

Исковое заявление о взыскании долга по договору аренды + Заявление об уточнении исковых требований и увеличении суммы иска (в порядке ст. 49 АПК РФ): образец, пример + как написать

О взыскании задолженности по арендной плате: определение суда по делу о взыскании долга по аренде

Между сторонами был заключен договор №16 аренды нежилого помещения от 01.01.2011г.

, согласно которому ОАО «Сахпроект» передает, а ОГУП «Рыбхоз «Заречье» принимает во временное пользование за плату нежилое помещение площадью 33 кв.м., расположенное на 3-м этаже в здании по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д.59 А.

для осуществления предпринимательской деятельности. Имущество принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается материалами дела. 

Стороны согласовали размер и порядок уплаты арендных платежей. 

Договор исполнен имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2011г. 

За переданное имущество арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере 15840 руб. в месяц с учетом НДС 18% (п.3.1 договора).

Арендная плата уплачивается арендатором в форме предоплаты на основании счета путем перечисления денежных средств на счет, указанный в разделе 9 договора.

Арендатор оплачивает счет в срок до 15 числа текущего месяца. Истец надлежащим образом исполнил условия договора. 

Однако арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, в связи с чем с мая по декабрь 2011г. за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 126720руб.

На сумму долга истец насчитал проценты в соответствии с условиями договора (п.5.

2), из расчета 3% от просроченной суммы за каждый день просрочки представил расчет, однако просил взыскать пени в сумме 76400 руб. 

2. Понятие и определение проекта судебного документа в Арбитражный суд

Проектом судебного документа в Арбитражный суд является документ, указывающий на мотивы, причины, основания для предъявления истца к ответчику законных требований, обусловленных нормативно-правовыми актами.

Ходатайство об уточнении исковых требований и увеличении суммы иска – это документ, направленный на увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении.

3. Ситуации, в которых проект судебного документа может (должен) быть использован стороной участвующей в деле в Арбитражном суде

1) Не соблюдение одной из сторон условий договора аренды. 

2) Наличие разногласий между сторонами при исполнении условий договора аренды.

4. Экономические и процессуальные задачи, которые решаются путем подачи данного проекта судебного документа

Путем подачи заявления об уточнении исковых требований и увеличении суммы иска по делу №  А35- 11511/2011, решаются: 

1) экономические задачи:

– увеличение арендной платы нежилого поемещения и пения с 101560,00 рублей до 126720,00 рублей (+ 25160,00 рублей),

– перерасчет пени с 101560,00 рублей до 76400,00 (- 25160,00), 

то есть  решается вопрос об исправлении расчетной ошибки при взыскании задолженности.

2) процессуальные задачи (статья 2 АПК РФ):

– деятельность  арбитражных  судов  – это защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов  лиц,  осуществляющих  предпринимательскую  и  иную  экономическую деятельность.  Эта задача  выполняется  путем рассмотрения  арбитражными  судами  дел  искового  и  неискового производства.

– справедливое публичное судебное разбирательство в установленный законом срок независимым и беспристрастным судом. 

– формирование уважительного отношения к закону и суду.

 Выполнение  этой  задачи  достигается  при условии  соблюдения  арбитражными  судами  требований  процессуального законодательства, в частности о вынесении обоснованных и законных  судебных  решений,  о  процессуальных  сроках,  правах  и  обязанностях  участников  процесса,  а  также  создания  судами  условий,  стимулирующих  других участников процесса проявлять уважение к закону и суду.

Образец, пример: Исковое заявление о взыскании долга, пени и штрафа по договору аренды

В Арбитражный суд Курской области

305004, г. Курск, ул. Карла Маркса, 25

Истец: Потребительское общество «Луч», 

ИНН 4607003835, ОГРН 1034629000713

адрес: 306040, Курская область, Золотухинский район, с. Будановка, ул. Советская, 14

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Атланта»,

ИНН 4632111471, ОГРН 1094632008602

адрес: 305000, г. Курск, ул. Семеновская, д.73

Сумма иска: 65137,22 (Шестьдесят пять тысяч сто тридцать семь рублей 22 копейки) рублей.

Госпошлина: 2605,90 (Две тысячи шестьсот пять рублей 90 копеек).

Исковое заявление о взыскании долга, пени и штрафа по договору аренды

17.11.2010 года между истцом и ответчиком был  заключен договор аренды № 2/11-А  нежилого помещения общей площадью 16 кв.м., расположенного по адресу: 306040, Курская область, Золотухинский район, село Будановка, улуца Советская, дом 14.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 5.1, 5.2 договора, Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить предварительную поквартальную арендную плату и производить ежемесячно оплату электроэнергии по счетам, предъявленным арендодателем, не позднее 2-х дней с момента выдачи счета арендатору.

В нарушение условий заключенного договора аренды, ответчик за период с 01 января 2011 года по 15 сентября 2011 года свои обязанности по внесению арендных платежей и оплаты электроэнергии не выполнил, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность в общей сумме 60207,90 (Шестьдесят тысяч двести семь рублей 90 копеек) рублей.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 6.1 договора, статьями 11, 12, 307, 309, 314, 606, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 27, 28, 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ Российской Федерации,

ПРОШУ СУД:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Атланта»  65137,22 (Шестьдесят пять тысяч сто тридцать семь рублей 22 копеек) рублей, составляющих в том числе: 

– 40320,00 (Сорок тысяч триста двадцать рублей 00 копеек) рублей задолженности по арендной плате;  

– 19887,90 (Девятнадцать тысяч восемьсот восемьдесят семь рублей 90 копеек) рублей задолженности по электроэнергии; 

– 3024,00 (Три тысячи двадцать четыре рубля 00 копеек) рублей штраф за невыполнение обязательств; 

– 1905,32 (Одна тысяча девятьсот пять рублей 32 копейки) пени.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Атланта» 2605,90 (Две тысячи шестьсот пять рублей 90 копеек), расходы по уплате государственной пошлины.

Приложения:

1. Почтовые квитанции о направлении копии искового заявления ответчика на 2 л.

2. Заверенная Копия договора аренды от 17.11.2010г. № 2/11-А на 3 л.

3. Расчет суммы иска –  1 л.

4. Справка о наличии задолженности.

5. Копия свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица.

Источник: http://arbir.ru/articles/a_2772.htm

Взыскание арендных платежей за помещение

О взыскании задолженности по арендной плате: определение суда по делу о взыскании долга по аренде

Количество задолженностей по аренде и число судебных споров растет

В последнее время арендаторы все чаще допускают просрочку по внесению арендных платежей. Надежного арендатора, который мог бы без просрочек оплачивать аренду, найти все сложнее. Собственники идут навстречу своим арендаторам, испытывающим финансовые трудности.

Все это отражается на росте задолженности по аренде и количестве споров, связанных с взысканием арендной платы. Тенденции, характерные для прошлых лет, сохраняются. Прошлый год продемонстрировал интенсивный рост количества «арендных споров».

Так, арбитражными судами за прошлый год было рассмотрено на 22 процента больше дел о неисполнении договоров аренды, чем в 2014 году. А взыскано в 2015 году было почти на 37 миллиардов рублей больше, чем за предыдущий год1.

К сожалению, приходится признать, что получение судебного решения и исполнительного листа еще не означает для арендодателя исполнения решения.

Ситуация, когда счета арендатора пусты, и приставы не могут разыскать иное имущество должника, весьма типична. Получение долга по аренде становится задачей непростой, но исполнимой.

Однако для этого следует предпринять несколько важных шагов еще до подачи иска в суд.

Забрать имущество арендатора?

Редкий арендатор сидит в арендованном помещении без какого-либо имущества. Всегда в наличии офисная мебель, производственное или торговое оборудование, офисная техника.

Если арендатором допущена просрочка по внесению арендной платы, и имеются обоснованные сомнения в исполнении обязанности по ее погашению, следует задуматься о том, как за счет этого имущества удовлетворить свои требования к должнику.

Если имеется задолженность по аренде, арендодатель вправе удержать имущество арендатора. Однако имеется целый перечень условий, которые необходимо соблюсти, чтобы удержание не было признано незаконным.

Из пункта 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 следует, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 Гражданского кодекса РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Сначала расторгаем договор аренды, потом удерживаем имущество

Удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у арендодателя на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника.

Поэтому нельзя удержать имущество арендатора, просто прекратив доступ в помещение или захватив имущество в период отсутствия арендатора.

Как следует из приведенной выше правовой позиции Президиума ВАС РФ, имущество должника может быть удержано после прекращения договора аренды. Т.е. расторжение договора аренды является непременным условием для удержания его имущества.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды осуществляется судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается, если такая возможность прямо предусмотрена заключенным договором.

Итак, если договор аренды предусматривает возможность его расторжения во внесудебном порядке, следует направить должнику уведомление о расторжении договора. После чего удержание имущества арендатора становится законной возможностью обеспечить исполнение обязанности должника.

Судебная практика также исходит из того, что до расторжения договора аренды удержание имущества квалифицируется как его захват. Например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.

2009 по делу № А12-16003/07-С62 суд указал, что «поскольку договор аренды соглашением сторон либо решением суда не расторгнут, он являлся действующим на момент изъятия имущества, следовательно, данное изъятие не может быть признано правомерным».

Уведомляем арендатора-должника об удержании имущества и совместно с ним описываем его

К отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 Гражданского кодекса РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано.

Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 10.11.2014 № 08АП-10222/2014 указал, что арендодатель незаконно удержал имущество должника, поскольку имущество находится во владении арендодателя без описи.

Суд указал буквально следующее: «…имущество арендатора без описи находится во владении арендодателя. Закон не регулирует права и обязанности лица, завладевшего чужим имуществом и ссылающегося при этом на ст. 359 ГК РФ (удержание).

… Законодательное регулирование залога основано на определенности по поводу предмета залога (его идентификации, выделении из состава аналогичных вещей), его стоимости, ответственности за сохранность … В данном же случае, отстранив истца от владения и пользования своим имуществом, ответчик не допустил истца ни к фиксации его состава, стоимости, ни к принятию необходимых мер к обеспечению его сохранности».

Конечно, если должник уклоняется от составления описи, осмотр и описание имущества можно проводить в одностороннем порядке.

Обеспечить сохранность имущества должника

Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из ст. 343 Гражданского кодекса РФ. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Согласно ст.

344 Гражданского кодекса РФ, залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. В контексте взаимоотношений между арендодателем и арендатором получается, что арендодатель, удержавший имущество арендатора, обязан обеспечить его сохранность.

В случае утраты или повреждения такого имущества, арендодатель будет компенсировать арендатору убытки (как минимум в пределах стоимости имущества).

Арендодатель будет нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества только если не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности спорных вещей.

Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

В указанном судебном акте суд кассационной инстанции признал доказанным размер убытков в виде стоимости имущества (игровые автоматы), характеризующегося рядом существенных дефектов, не пригодного к эксплуатации.

При этом суд указал на правомерность ответчика по его удержанию и на обязанность последнего по обеспечению его сохранности. Более того, суд указал, что удержание имущества является основанием для возложения ответственности за его сохранность на лицо, удерживающее имущество.

Оценить удержанное имущество: его стоимость должна быть сопоставима с размером долга

В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: нельзя совершать действия только с намерением причинить вред другому лицу. Если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

В подобном ключе 12.08.2014 высказался Московский городской суд, который в своем апелляционном определении по делу № 33-29539 указал следующее: «…подрядчик вправе удерживать переданное заказчиком имущество при наличии задолженности по оплате за выполненные работы, если его стоимость существенно не превышает размер долга…».

Несмотря на то, что в указанном решении суда речь идет о взаимоотношениях подрядчика и заказчика, судебный акт содержит яркий пример интересующей нас нормы права — ст. 359 Гражданского кодекса РФ.

Логика здесь такая: если размер задолженности по аренде меньше стоимости удержанного имущества, арендатор-должник сможет потребовать взыскания убытков, причиненных невозможностью использования удержанного имущества.

Например, если удержано оборудование, используемое арендатором в производственной деятельности, стоимость которого значительно выше долгов по аренде.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Расторгните договор аренды

  2. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом

  3. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества нужно пригласить арендатора, а при его уклонении опишите его самостоятельно

  4. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества

  5. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, упакуйте дорогостоящее имущество, обеспечьте его охрану)

  6. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга.

Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете обеспечить исполнение обязательства о взыскании долга по аренде. По крайней мере, вам не придется разыскивать активы должника, за счет которых будет производиться выплата долга.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?863

Адвокат Титов
Добавить комментарий