Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика

Соглашение о замене стороны в инвестиционном контракте

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика

Строительство” Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени.

Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации Постановление Арбитражного суда Центрального округа от

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

  • An error occurred.
  • Переуступка прав по инвестиционному договору по истечению срока реализации инвестиционного проекта
  • Гражданские дела
  • Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика
  • Справочник строителя | Правовые аспекты
  • LAWFIRM.ru

Законодательство РФ предусматривает ограниченный перечень оснований изменения заключенных договоров.

An error occurred

Статья 3. Договор инвестиционного товарищества 1. По договору инвестиционного товарищества двое или несколько лиц товарищей обязуются соединить свои вклады и осуществлять совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица для извлечения прибыли.

В договоре инвестиционного товарищества товарищи участвуют в пределах и в объеме, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором инвестиционного товарищества, при этом один или несколько товарищей управляющие товарищи осуществляют от имени всех товарищей ведение общих дел товарищей.

Федерального закона от В случае участия в договоре инвестиционного товарищества двух и более управляющих товарищей все юридические и фактические действия каждого из управляющих товарищей, связанные с исполнением договора инвестиционного товарищества и осуществлением совместной инвестиционной деятельности, считаются совместными действиями всех управляющих товарищей и все управляющие товарищи несут солидарную ответственность за последствия таких действий бездействия.

В случае, если настоящим Федеральным законом или договором инвестиционного товарищества право совершения определенного действия или обязанность совершения определенного действия возложены на определенного настоящим Федеральным законом или данным договором управляющего товарища либо если совершение определенного действия относится к лицензируемому виду деятельности и оно может быть совершено только имеющим соответствующую лицензию управляющим товарищем, такое действие не является совместным действием всех участвующих в договоре инвестиционного товарищества управляющих товарищей, но не исключает их солидарную ответственность за последствия такого действия бездействия при условии, что оно связано с осуществлением совместной инвестиционной деятельности.

Физическое лицо, являющееся стороной договора инвестиционного товарищества на день вступления в силу ФЗ от Сторонами договора инвестиционного товарищества могут быть коммерческие организации, а также в случаях, установленных федеральным законом , некоммерческие организации постольку, поскольку осуществление инвестиционной деятельности служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям.

Физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества.

Иностранные юридические лица, а также иностранные организации, не являющиеся юридическими лицами по иностранному праву, участвуют в качестве стороны договора инвестиционного товарищества с учетом установленных международными договорами Российской Федерации и законодательством Российской Федерации особенностей правового положения этих лиц.

Управляющий товарищ не вправе участвовать одновременно в двух и более договорах инвестиционного товарищества, если хотя бы один из них содержит запрет на такое участие.

Договор инвестиционного товарищества, заключенный управляющим товарищем в нарушение указанного ограничения, может быть признан недействительным в судебном порядке по требованию любого другого участника данного договора с возложением на управляющего товарища обязанности по возмещению всем участникам данного договора причиненных им в связи с этим убытков.

Число участников договора инвестиционного товарищества не должно быть более пятидесяти. Стороны договора инвестиционного товарищества и другие лица не вправе размещать рекламу совместной инвестиционной деятельности, осуществляемой по договору инвестиционного товарищества, а также привлекать новых лиц к совместной инвестиционной деятельности посредством публичной оферты.

Для цели применения настоящего Федерального закона не является рекламой совместной инвестиционной деятельности размещение информации о договоре инвестиционного товарищества на сайте инвестиционного товарищества в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, а также на других сайтах в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”.

В договоре инвестиционного товарищества в целях его индивидуализации указываются наименование индивидуальное обозначение данного договора включающее в себя слова “инвестиционное товарищество” , регистрационный номер данного договора в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата, фамилия, имя и отчество нотариуса, у которого данный договор был удостоверен, дата нотариального удостоверения данного договора индивидуальные признаки.

Замена участника договора инвестиционного товарищества в связи с передачей прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества другому лицу, в том числе в результате правопреемства, а также присоединение к договору инвестиционного товарищества нового его участника не влечет за собой прекращение действующего договора инвестиционного товарищества и заключение между всеми его участниками нового договора инвестиционного товарищества.

Если иное не предусмотрено договором инвестиционного товарищества, присоединение к договору инвестиционного товарищества нового его участника осуществляется по решению управляющего товарища в порядке и на условиях, которые установлены данным договором.

Договор инвестиционного товарищества может быть заключен путем присоединения к данному договору в целом намеренного участвовать в нем лица. В этом случае между управляющим товарищем и таким лицом заключается соглашение о присоединении, определяющее условия, порядок и сроки внесения новым участником данного договора вклада в общее дело.

При этом внесение изменений в договор инвестиционного товарищества не требуется. Договор инвестиционного товарищества считается заключенным, а внесенные в данный договор изменения считаются вступившими в силу со дня нотариального удостоверения данного договора или внесенных в него изменений.

Договор инвестиционного товарищества с новым его участником считается заключенным со дня нотариального удостоверения соглашения о присоединении.

В состав общего имущества товарищей вносится имущество, являющееся собственностью товарища, или имущество, находящееся в его доверительном управлении.

При внесении в состав общего имущества товарищей имущества, находящегося в доверительном управлении, соответствующая вкладу доля в праве собственности на общее имущество товарищей и все связанные с ней права и обязанности товарища принадлежат учредителю управления, но эти права и обязанности осуществляются и исполняются в его интересах или в интересах указанного им выгодоприобретателя доверительным управляющим, являющимся по отношению к другим товарищам товарищем-вкладчиком товарищем, не являющимся управляющим товарищем или управляющим товарищем в зависимости от условий договора инвестиционного товарищества.

Переуступка прав по инвестиционному договору по истечению срока реализации инвестиционного проекта

Общество с ограниченной ответственностью “Ладья Ривер” далее – заявитель, общество, налогоплательщик обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным решения Инспекции Федеральной налоговой службы N 10 по г.

Москве далее – налоговый орган, инспекция от Решением Арбитражного суда города Москвы от Законность принятых судебных актов проверена в порядке статей и АПК РФ в связи с кассационной жалобой заявителя, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. В судебном заседании представители заявителя доводы кассационной жалобы поддержали в полном объеме, судебные акты просили отменить. Представители инспекции против доводов возражали по основаниям изложенным в судебных актах и в приобщенном к материалам дела отзыве на кассационную жалобу, считали судебные акты законными и обоснованными. Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального права, соблюдение норм процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения против них, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции полагает, что имеются основания для отмены судебных актов.

Гражданские дела

Настоящее Соглашение интерпретируется Сторонами в соответствии с обычными значениями употребляемых в нем терминов, по правилам русского языка и формальной логики.

Используемые в настоящем Соглашении заголовки и подзаголовки всех уровней предназначены исключительно для удобства ознакомления с ним и не должны рассматриваться или толковаться как каким-либо образом ограничивающим или расширяющим формулировки положений, к которым такие заголовки могут относиться.

Если иное не вытекает из контекста, слова в единственном числе включают в себя значение множественного числа и наоборот, а слова, имеющие значение любого рода, включают в себя значения любого другого рода.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Изменение в реестре контрактов по доп соглашению

Москвы в составе председательствующего судьи Заборовской С. Истец Краснощекова Т. Исковые требования мотивированы тем, что

Именно по нему у участников долевого строительства возникают права собственности на объекты долевого строительства, здесь также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Правоотношения сторон, возникающие при подписании договора об участии в долевом строительстве и уступке права требования, возникшего по договору долевого участия в строительстве, регулируются Законом об участии в долевом строительстве и гражданским законодательством РФ.

Официальное издание Мэра и Правительства Москвы Перестановка слагаемых. Причины для этого могут быть самыми разными — от банального отсутствия средств на счету у заказчика до долговых обязательств поставщика перед кем-либо. Однако потребность потребностью, но самое главное, чтобы подобные действия не вступали в противоречие с законодательством в сфере госзакупок.

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика

Статья 3. Договор инвестиционного товарищества 1. По договору инвестиционного товарищества двое или несколько лиц товарищей обязуются соединить свои вклады и осуществлять совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица для извлечения прибыли.

В договоре инвестиционного товарищества товарищи участвуют в пределах и в объеме, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором инвестиционного товарищества, при этом один или несколько товарищей управляющие товарищи осуществляют от имени всех товарищей ведение общих дел товарищей.

Соглашение о перемене лиц в обязательстве Изменение стороны в договоре по ГК РФ Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него. Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать п.

Сведения об условиях обеспечения реализации инвестиционного проекта 5. Инвестор обеспечивает реализацию инвестиционного проекта. Права и обязанности Сторон 6. Обязанности Инвестора: Правом Инвестора является приобретение права собственности на добытые выловленные водные биологические ресурсы и продукцию, полученную из них, в соответствии с гражданским законодательством.

LAWFIRM.ru

Соглашение о замене стороны в договоре Составление соглашения о замене стороны в договоре происходит в случаях, когда по каким-либо причинам одна из сторон договорных отношений не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства.

Открыть и скачать онлайн ФАЙЛЫ Когда чаще всего происходит смена стороны Обстоятельства, по которым бывает необходимо проведение замены одной из сторон, могут быть самые разные: Кто может участвовать в соглашении В соглашении о замене стороны в договоре могут участвовать предприятия и организации, юридические лица, а также обычные граждане, достигшие совершеннолетнего возраста. Суть документа Основная задача соглашения: Таким образом, соглашение априори носит трехсторонний характер. При этом передающая сторона обязана уведомить своего контрагента о намечающейся замене заблаговременно и получить на это письменное согласие, которое может быть оформлено отдельным документом или выглядеть в виде резолюции на соглашении. Замена стороны может производиться на любом этапе исполнения договора.

Поскольку Инвестиционный договор №1-П является договором . Соглашений о замене Стороны в Инвестиционном Контракте №1-П.

.

.

.

.

Источник: https://oclahacienda.com/ugolovnoe-pravo/soglashenie-o-zamene-storoni-v-investitsionnom-kontrakte.php

Пример.: Инвестор перечислил инвестору-застройщику 1 000 000 руб. в качестве

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика
Инвестор перечислил инвестору-застройщику 1 000 000 руб. в качестве финансирования строительства доли в объекте недвижимости (квартиры). По окончании строительства квартира в собственность инвестора не оформляется, т.к. право требования ее получения переходит к физическому лицу.

При этом физическое лицо уплачивает инвестору 1 300 000 руб. Кроме того, инвестор уплатил комиссионное вознаграждение риэлторской фирме за услуги по поиску покупателя права требования в сумме 23 600 руб., включая 3600 руб. НДС.

Бухгалтерский учет в рассматриваемом случае должен быть следующим:

1) Д 76/и, субcчет “Расчеты с инвестором-застройщиком”, К 51 “Расчетные счета” – 1 000 000 руб. – перечислен инвестиционный взнос инвестору-застройщику;

2) Д 23 “Вспомогательные производства”, К 76/р, субcчет “Расчеты с риэлтором” – 20 000 руб. – начислено посреднику (риэлторской фирме) за выполненные услуги по поиску покупателя права требования – по подписании акта выполненных услуг;

3) Д 19 “НДС по приобретенным ценностям”, К 76/р, субcчет “Расчеты с риэлтором” – 3600 руб. – на сумму НДС по посредническим услугам;

4) Д 76/р, субcчет “Расчеты с риэлтором”, К 51 “Расчетные счета” – 23 600 руб. – уплачено за оказание риэлторских услуг;

5) Д 50 “Касса”, К 76/п, субcчет “Расчеты с покупателем” – 1300000 руб. – получена от покупателя сумма за предстоящую уступку права требования;

6) Д 76/п, субcчет “Расчеты с покупателем”, К 90 “Выручка” (91 “Прочие доходы”) – 1 300 000 руб. – отражена реализация права требования;

7) Д 90 “Себестоимость продаж” (91 “Прочие расходы”), К 76/и, субcчет “Расчеты с инвестором-застройщиком” – 1 000 000 руб. – списана “первоначальная стоимость” задолженности;

8) Д 90 “Себестоимость продаж” (91 “Прочие расходы”), К 23 “Вспомогательные производства” – 20 000 руб. – списаны комиссионные расходы по поиску покупателя, уплаченные риэлторской организации;

9) Д 90 “Себестоимость продаж” (91 “Прочие расходы”), К 68 “Налоги и сборы НДС” – 198 300 руб. – начислен в бюджет НДС с суммы, полученной от покупателя по договору (1300 тыс. руб. / 118% х 18%).

Кроме того, т.к. данная операция признается облагаемой НДС, следовательно, налогоплательщик может принять к вычету НДС, уплаченный риэлторской организации (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ):

1) Д 68 “Налоги и сборы НДС”, К 19 “НДС по приобретенным ценностям” – 3600 руб. – принят к вычету НДС, уплаченный в составе комиссионного вознаграждения;

2) Д 90 “Себестоимость продаж” (91 “Прочие расходы”), К 99 “Прибыли и убытки” – 81 700 руб. – выявлена прибыль от операции по уступке требования в целом (1 300 000 руб. – 198 300 руб. – 1 000 000 руб. – 20 000 руб.);

3) Д 99 “Прибыли и убытки”, К 68 “Налог на прибыль” – 19 600 руб. – начислен налог на прибыль (81 700 руб. х 24%).

По сути, организация, уступающая право требования, должна начислить налог с разницы между суммой, полученной от физического лица, и суммой, перечисленной генеральному инвестору.

При этом принять к вычету НДС с инвестиционного взноса инвестор не может по нескольким причинам, одной из которых является, например, отсутствие счета-фактуры.

Таким образом, при получении денег от покупателя инвестиционного взноса НДС должен быть начислен со всей суммы, а не с разницы.

Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности гл. 25 НК РФ не установлено. При этом при передаче имущественных прав определяются доходы и расходы от реализации.

Датой признания доходов по данной сделке должен являться день, в который право требования переходит от прежнего инвестора к новому владельцу.

Что касается расходов, то расход в виде суммы первоначально внесенного инвестиционного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии.

Действительно, до этого момента взнос не может быть признан расходом, связанным с определением налоговой базы по операции уступки права требования, т.к. является вложением (инвестиционным взносом) в строительство недвижимости.

Момент перехода права от цедента к цессионарию осуществляется в момент заключения договора цессии, за исключением следующих случаев:

1) передача будущих прав – такие права перейдут цессионарию только в момент их возникновения;

2) заключение договора уступки требования с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ) – в этой ситуации право требования будет передано новому кредитору только при наступлении определенного сторонами условия;

3) когда стороны в договоре цессии предусмотрели иной момент перехода права.

Что касается комиссионного вознаграждения, уплаченного риэлторской фирме, то его можно признать для целей налогообложения в момент подписания акта выполненных комиссионных услуг в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ в качестве прочих расходов, связанных с реализацией.

В настоящее время существуют следующие граничные условия договора цессии:

1) сделки заключаются между юридическими лицами;

2) первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (риэлтором), обязанным по договору финансировать строительство нескольких квартир и приобретающим право на получение этих квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (риэлтор) исполняет данное обязательство, как перечисляя денежные средства, так и выполняя для заказчика строительные работы;

3) в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично;

4) к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительные работы;

5) первый участник (риэлтор) заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками).

При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств и право получения в дальнейшем одной квартиры.

Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме нескольких квартир, так и обязанность финансирования строительства.

Чтобы избежать негативных последствий при оспаривании застройщиком действительности договора “замены лица в обязательстве”, целесообразно предусмотреть в договоре между застройщиком и генеральным инвестором право инвесторов (риэлторских организаций) передавать часть своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также согласие застройщика на соответствующий перевод долга.

Можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода.

Для того чтобы договор “замены лица в обязательстве”, по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.

Большое значение имеет комплект документов, передаваемый прежним кредитором новому кредитору вместе с договором цессии (ст. 385 ГК РФ).

Должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, а кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Закон прямо указывает на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. К таким документам относится в первую очередь оригинал договора риэлтора (инвестора) с застройщиком.

Таким образом, обязанность прежнего кредитора-инвестора передать новому кредитору-инвестору все документы, удостоверяющие право требования, приводит генерального инвестора, передающего только часть требований, к необходимости заключить с застройщиком договор в количестве экземпляров, большем двух. Это не противоречит п.

 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, однако не устанавливается никаких ограничений относительно количества экземпляров подписанного договора.

В соответствии с общими принципами гражданского права это можно трактовать как свободу участников договора в определении количества экземпляров последнего.

Если в тексте основного договора содержится указание на количество экземпляров данного договора, ничто не мешает при необходимости застройщику и риэлтору (инвестору) внести изменения в договор в части увеличения количества его экземпляров.

Однако выходит, что третье лицо, которому риэлтор (инвестор) уступает часть прав и передает часть обязанностей по договору с заказчиком-застройщиком, ограничено в дальнейшей уступке своих прав по данному договору количеством экземпляров оригинала договора, переданного ему риэлтором (инвестором), либо должно заранее согласовать возможность передачи ему дополнительных экземпляров оригинала основного договора.

Получить право на оформление в собственность жилья можно не только путем заключения договора уступки права (требования) на квартиру после того, как объект построен (имущество, право на которое уступается, создано), но и в процессе строительства путем заключения договора долевого участия в строительстве или уступки права инвестирования.

Если риэлтор имеет дело с инвестором, который уже получил имущественное право (проинвестировал строительство), привлекает средства других участников, направляя их не на инвестирование, а на покрытие собственного источника финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора.

Если риэлтор имеет дело с инвестором, который, получив средства дольщиков, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик.

Однако пока не создан объект имущественного права, не существует и самого имущественного права на этот объект. Иными словами, имущественное право на жилье возникает только после того, как дом построен и сдан государственной комиссии.

Следовательно, и налогом облагаются только сделки по передаче имущественных прав на жилье после окончания строительства дома. В этой ситуации под передачей имущественного права можно понимать только сделки по уступке права (требования) жилья, заключаемые после того, как объект построен.

Право оформить в собственность квартиру может быть имущественным правом лишь тогда, когда в любой момент им можно воспользоваться (оформить право собственности на квартиру). На стадии строительства дома сделать это невозможно.

Более того, объект имущественного права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом будет изъят для государственных целей).

Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на квартиру в строящемся доме покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет на основании:

договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме;

акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру (подр. см. ниже).

Источник: https://uchebnikfree.com/regulirovanie-voprosov-pravovoe/primer-3654.html

Защита участников долевого строительства: риски и решения

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, — одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2—3 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах.

В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок.

Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию.

Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2—3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год.

Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам.

Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.

м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.

2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов.

Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Пример

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен.

В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее — постановление № 54).

Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений.

При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/366729/

Переуступка права требования — Audit-it.ru

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика

Осуществляя предпринимательскую деятельность, хозяйствующие субъекты неизменно вступают в отношения с другими субъектами хозяйственной деятельности. В результате заключения любого договора у его сторон появляются взаимные обязательства. Стороны, заключившие между собой сделку, именуются как должник и кредитор.

Посмотрим, какое определение дает Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ) этим понятиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ:

«В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности».

Иначе говоря, кредитор – это сторона, наделенная правом требовать совершения или воздержания от совершения определенных действий, а должник – это сторона, обязанная совершить определенные действия либо воздержаться от их совершения.

Причем, заключая договор, каждая из сторон несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

На практике у хозяйствующих субъектов часто возникает необходимость замены лиц в обязательстве. ГК РФ допускает такую возможность, когда в существующем договоре при определенных условиях может произойти перемена лиц в обязательстве. Причем поменяться может как должник, так и кредитор.

Гражданским законодательством установлено, что передача прав новому кредитору может происходить либо на основании договора, либо на основании закона. Такое положение вытекает из статьи 382 ГК РФ.

На практике часто возникают такие ситуации, когда первоначальные инвесторы в ходе реализации строительства (то есть пока объект еще не построен и не передан в собственность инвестору на основании инвестиционного договора) передают свои права и обязанности третьим лицам, которые в соответствии с заключенными договорами вступают в правоотношения на равных с остальными участниками инвестиционного проекта на их условиях. Если в договоре инвестирования предусмотрено право первоначального инвестора привлекать к участию в финансировании строительства третьих лиц, то он имеет право заключить договоры самостоятельно без дополнительного согласования со строителем (двусторонний договор первоначального инвестора и соинвесторов). Но при этом, передать обязанности инвестор не сможет, так как договор строительного подряда наряду с правами имеет и обязанности осуществить инвестиции, соответственно обязательно требуется согласие подрядчика как кредитора по этому обязательству.

Пример 1.

ЗАО «Ремстрой» заключило договор инвестиционного строительства, организация выступала в качестве инвестора, и передавало заказчику (по договору) денежные средства в качестве целевого финансирования на строительство. По окончанию строительства и ввода объекта в эксплуатацию к ЗАО «Ремстрой» должно перейти право собственности на построенный объект.

Но в ходе строительства у ЗАО «Ремстрой» возникла необходимость в привлечении сторонних денежных средств, для этого организация заключила договоры, в которых привлеченные лица выступают в качестве соинвесторов, с определением инвестиций каждого из участников и причитающейся им доли, как обязанности по согласованию с подрядчиком.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию соинвесторам на основании договора предается в собственность от подрядчика причитающаяся доля имущества.

После завершения строительства у инвесторов есть право получить в собственность имущество, причитающееся им в соответствии с договором (по трехсторонней сделке право требования к строительной организации, по трехсторонней право требования строительной организации к первоначальному инвестору).

Окончание примера.

Происходит уступка (переуступка) права требования к подрядчику. Такая ситуация является одним из способов реализации жилья на первичном рынке.

До окончания строительства имущество существует как право требования к подрядчику, имущественное право неразрывно связано с самим имуществом и выражается в реализации права пользования, владения, распоряжения имуществом. До момента создания иного имущества реализовать права пользования, владения, распоряжения пока несуществующим имуществом невозможно.

На данном этапе существует право требования к подрядчику на предоставление имущества (в пользование, распоряжение, владение). После оформления права собственности на объект недвижимости сделка передачи прав на объект будет являться куплей – продажей и к такой сделке будут применяться общие правила налогообложения, установленные НК РФ, для реализации имущества.

Понятие договора купли-продажи законодательно закреплено статьей 454 ГК РФ.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) объектом налогообложения признается передача имущественного права. Причем налогообложение производится по ставке 18% (пункт 3 статьи 164 НК РФ), в отличие от жилья, реализация которого льготируется.

Статья 171 НК РФ предоставляет налогоплательщикам право на налоговые вычеты. Налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении товаров (работ, услуг), предназначенных для осуществления операций, признаваемых в качестве объекта налогообложения, права на вычет по имущественному праву не существует.

Организация, которая осуществляет капитальное строительство, имеет право на налоговый вычет при приобретении товаров (работ, услуг), используемых при осуществлении капитального строительства после постановки на учет построенного объекта (пункт 6 статьи 171 НК РФ).

Пример 2.

Реализация недостроенного объекта

Строительство крупного объекта длится довольно долго. За это время инвестор может решить, что продолжать строительство уже нецелесообразно и следует продать недостроенный объект. Но иногда продают не сам объект, а право требования на него к подрядчику, при этом покупатель может потребовать от подрядчика достроить объект, который затем он оформит в свою собственность.

Рассмотрим на примере сделку продажи недостроенного объекта.

В пункте 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что инвестор должен зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, прежде чем его продать.

Затраты на регистрацию недостроенного объекта должны учитываться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»).

Реализация недостроенного объекта отражается в учете организации, так же как и реализация основных средств.

На основании пункта 5 статьи 172 НК РФ, реализуя недостроенный объект, предприятие вправе возместить из бюджета «входной» НДС по нему, предъявленный подрядчиком.

Окончание примера.

Пример 3.

Инвестор решил прекратить строительство торгового комплекса

Затраты на балансе заказчика-застройщика на его строительство составили 2 420 000 рублей. Заказчик-застройщик после прекращения строительства передал недостроенный торговый комплекс инвестору. При этом он выписал счет-фактуру на сумму НДС, полученную от подрядчика – 435 600 рублей. (2 420 000 рублей х 18%).

При регистрации права собственности на недостроенный объект инвестор заплатил 7 500 рублей. Торговый комплекс был продан в декабре за 3 795 000 рублей.

В целях исчисления НДС инвестор определяет выручку «по отгрузке», а при исчислении доходов и расходов применяется метод начисления.

К счету 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» можно открыть следующие субсчета:

60-1 «Расчеты с заказчиком-застройщиком»;

60-2 «Расчеты по регистрации права собственности на недвижимость».

К счету 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет 68-1 «НДС».

Отражение операции у инвестора:

Корреспонденция счетов

Сумма, рублей

операции

Дебет

Кредит

08-3

60-1

2 420 000

Отражены расходы по строительству торгового комплекса

19

60-1

435 600

Учтен НДС, предъявленный заказчиком-застройщиком

60-1

51

2 855 600

Перечислены деньги за строительство заказчику-застройщику (2 420 000 рублей + 435 600 рублей)

08-3

60-2

7 500

Начислена пошлина за регистрацию права собственности на здание торгового комплекса

60-2

51

7 500

Оплачена пошлина за регистрацию права собственности на здание недостроенного торгового комплекса

62

91-1

3 795 000

Доход от реализации недостроенного здания торгового комплекса

91-2

68-1

578 898

Начислен НДС с дохода от реализации недостроенного торгового комплекса (3 795 000 рублей х 18%: 118%)

91-2

08-3

2 427 500

Списаны расходы по строительству торгового комплекса (2 420 000 рублей + 7 500 рублей)

91-9

99

788 602

Доход от продажи недостроенного торгового комплекса (3 795 000 рублей – 578 898 рублей – 2 427 500 рублей)

68-1

19

435 600

Возмещен из бюджета НДС по зданию недостроенного торгового комплекса, предъявленный заказчиком-застройщиком

51

62

3 795 000

Получена оплата от покупателя

В бухгалтерском и налоговом учете расходы по строительству здания торгового комплекса совпадают.

В декабре инвестор отражает в налоговом учете доход от реализации торгового комплекса – 3 216 102 рубля (3 795 000 рублей – 578 898 рублей), расход от реализации торгового комплекса – 2 420 000 рублей.

Платежи за государственную регистрацию права собственности на недвижимость включаются в целях налогообложения в состав прочих расходов (подпункт 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ). Значит, затраты на регистрацию права собственности на недвижимость – 7 500 рублей уменьшают налогооблагаемую прибыль инвестора.

Окончание примера.

Уступка права требования от заказчика – застройщика.

На основании статьи 382 ГК РФ между инвестором и покупателем заключается договор уступки права требования. Инвестор может продать не само здание, а право требовать от подрядчика выполнить свои обязательства по договору (построить объект).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация имущественных прав облагается НДС. Значит, уступая права требования на недостроенный объект другой организации, инвестор обязан начислить НДС.

Пример 4.

Уступка права требования от заказчика – застройщика.

В соответствии с договором долевого участия в строительстве жилого дома заказчик-застройщик передает после окончания строительства дольщику в собственность девять квартир.

По договору долевого участия в строительстве дольщик внес за право требования к подрядчику 9 000 000 рублей, в этом месяце дольщик переуступает свою долю другой организации за 10 000 000 рублей (без НДС). В декабре месяце с покупателем был подписан договор и акт о передачи ему права требования к подрядчику.

При расчете налога на прибыль дольщик учитывает доходы и расходы методом начисления, а выручку в целях исчисления НДС по отгрузке.

Отразим операции в учете у дольщика:

Корреспонденция счетов

Сумма, рублей

операции

Дебет

Кредит

76-5

91-1

10 180 000

Отражена задолженность покупателя по договору уступки права требования (10 000 000 рублей + 1 000 000 рублей х 18%)

91-2

68-1

180 000

Начислен НДС (1 000 000 рублей х 18%)

91-2

58

9 000 000

Списана сумма уступаемого долга (вклад дольщика)

91-9

99

1 000 000

Отражен доход от реализации права требования к заказчику-застройщику (10 180 000 рублей – 180 000 рублей – 9 000 000 рублей)

51

91-1

10 180 000

Поступили денежные средства от покупателя права требования к заказчику-застройщику

В декабре при исчислении своей налогооблагаемой прибыли дольщик должен учесть 1 000 000 рублей.

Величина доходов и расходов по данной сделке в бухгалтерском и налоговом учете совпадают.

Окончание примера.

Более подробно с вопросами, касающимися бухгалтерского и налогового учета в строительных организациях, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Строительство».

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/42431.html

Адвокат Титов
Добавить комментарий