Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Покупательница квартиры отказалась оплачивать услуги риелторов и теперь по суду должна «Твоей столице» почти 3000 рублей – Недвижимость Onliner

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Минувшей осенью минчанка Анна купила квартиру на улице Карастояновой. Сделка совершалась при посредничестве агентства недвижимости, услугами которого воспользовался продавец.

Девушка утверждает, что ее буквально вынудили подписать договор на оказание риелторских услуг, в которых она не нуждалась. А когда отказалась эти услуги оплачивать — получила повестку в суд.

С учетом штрафа, пени и услуг адвоката сегодня Анна должна «Твоей столице» около 3000 рублей. Рассказываем, почему так вышло, и приводим мнения сторон.

«Если не заключаете с нами договор — проходите мимо»

— Эту квартиру я нашла в интернете, объявление было размещено от имени агентства недвижимости «Твоя столица». Позвонила, мне дали телефон агента Татьяны, мы договорились о просмотре и встретились в квартире, — рассказывает Анна. — В целом квартира мне понравилась, цена устраивала, и я не видела причин оттягивать заключение сделки.

Тем более Татьяна торопила с выбором: мол, просмотров много, вот-вот кто-то купит. Когда начали оговаривать детали, проскользнула фраза: «Вы же понимаете, что мои услуги не бесплатны». Я удивилась: «Нет, не понимаю». Попросила объяснить, с какой стати я должна платить 90 базовых величин, если агентство работает по договору с продавцом.

Мне был дан ответ: смотрите 386-е постановление Совмина, где прописаны тарифы.

Дома я внимательно перечитала постановление, но так и не нашла, где там сказано, что покупатель должен заключать с агентством договор на оказание риелторских услуг. Попросила Татьяну прояснить этот вопрос, на что она сказала, что где-то это точно прописано.

В конечном счете меня поставили перед фактом: не заключаете с нами договор — проходите мимо. И без вас, мол, желающих хватает. В моем желании лично переговорить с продавцом, конечно же, было однозначно отказано.

Через два дня после осмотра квартиры Анну и ее отца (по документам он является покупателем) пригласили в агентство недвижимости для согласования условий сделки и подписания договора о намерениях. Там же дали на подпись еще один договор — на оказание риелторских услуг.

Свои услуги «Твоя Столица» оценила в 60 базовых величин: 5 базовых за осмотр квартиры, 10 базовых — за согласование условий сделки, 30 базовых за подготовку документов, связанных с покупкой квартиры, и еще 15 базовых за подготовку документов, связанных с регистрацией квартиры.

— По моему убеждению и исходя из самого договора купли-продажи следует, что от покупателя квартиры требуется только паспорт и деньги. Я была согласна обойтись без посредников, поскольку не вижу в процедуре перехода права собственности ничего сверхсложного.

Если продавец решил прибегнуть к помощи агентства, заключить с ним договор и оплатить услуги — это его право.

Но почему за тот же самый пакет услуг должен платить и покупатель? Тем более все справки о квартире, документы об отсутствии прав третьих лиц предоставляет покупатель или доверенное им лицо, — рассуждает Анна.

— Мы не собирались подписывать договор, но нам не оставили другого выбора: или мы — или они найдут тех, кто согласен платить, а мы останемся ни с чем… В итоге нам удалось отбиться только от 15 базовых, связанных с регистрацией сделки.

Весь процесс подготовки документов к сделке занял около месяца. Поразмыслив над ситуацией дома, Анна поняла, что совершила ошибку. В день подписания договора купли-продажи девушка приехала в офис «Твоей столицы» с подготовленной в письменной форме претензией и уведомлением о расторжении договора на оказание риелторских услуг.

— Завели к заместителю директора. Объясняю ему: меня принудили заключить договор. А он в ответ: вам что, пальцы заламывали? — вспоминает девушка.

Сделка все же состоялась. Спустя некоторое время Анна получила письменный ответ на претензию с приложением акта выполненных работ на сумму 45 базовых величин. Минчанка проконсультировалась с адвокатом и по ее совету перечислила на счет агентства 10 базовых величин: 5 б. в.

за просмотр квартиры и 5 б. в. за согласование условий сделки (50% от требуемой «Твоей столицей» суммы). Услуги по подготовке и оформлению документов, связанных с приобретением квартиры (30 б. в.

), Анна решила вовсе не оплачивать, поскольку убеждена: эти услуги оказывались продавцу, а не покупателю.

«Доказательств принуждения подписания договора не предоставлено»

Примерно через полгода после покупки квартиры Анна получила повестку в суд. При рассмотрении дела ключевую роль играл заключенный договор на оказание риелторских услуг с подписями сторон. Как ни крути, выходит, что покупатель обязался заплатить 45 базовых величин, но перечислил только 10.

Возражения Анны были опровергнуты. Приведем несколько формулировок из мотивировочной части судебного решения:

«Доводы представителя ответчика о том, что их понудили заключить договор, судом признаны не обоснованными, так как договор подписан сторонами, ответчиком лично выбрано количество услуг. Доказательств принуждения подписания договора ответчиком не предоставлено».

«Доводы представителя ответчика о том, что ООО „Твоя столица“ аналогичный пакет документов подготовлен по договору с продавцом, в связи с чем фактически ответчиком услуги не оказывались, опровергается собранными письменными материалами дела, пояснениями свидетелей».

В итоге суд решает взыскать с отца Анны в пользу «Твоей столицы» 805 рублей за неоплаченные риелторские услуги, 200 рублей штрафа за неисполнение договорных обязательств, 500 рублей пени и 1200 рублей за услуги адвоката. Помимо этого, предстоит оплатить госпошлину размере 75,25 рубля.

А всего — 2780 рублей 25 копеек.

Агентство также хотело взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, но в этой части иска суд отказал, поскольку в договоре предусмотрены иные санкции в виде пени и штрафа.

Минский городской суд оставил в силе решение районного. Не исключено, что Анна пойдет и в Верховный.

— Независимо от того, как разрешится моя история, к ней надо привлечь внимание общества, — считает девушка. — Ведь ситуация типичная. Агенты умышленно срывают сделки, подыскивая тех покупателей, которые готовы оплатить их услуги. В Минюсте о таких фактах знают.

Но почему мы должны отказываться от покупки квартиры из-за того, что кто-то хочет получить двойную оплату за свою работу? Почему в постановлении Совмина только расценки и нет описания, что именно входит в ту или иную услугу-расценку? В начале этого года министр Олег Слижевский говорил, что необходимо добавить в указ о деятельности риелторов норму, запрещающую одной и той же риелторской организации оказывать услуги и продавцу, и покупателю. Так почему эта норма до сих пор не действует?

Агентство: «Люди просто захотели сэкономить деньги»

Ситуацию согласился прокомментировать Андрей Кудакаев, заместитель директора по договорной и общеправовой работе «Твоей столицы».

— Почему, на ваш взгляд, стандартная процедура по оформлению сделки обернулась судебным иском?

— На мой взгляд, люди просто захотели сэкономить деньги. Перед заключением договора Анне и ее отцу подробно объяснили, что подразумевает под собой та или иная услуга и в какую сумму оценивается. По обоюдной договоренности был определен перечень оказываемых услуг, что подтверждают подписи в договоре.

Квартира нами была полностью проверена, собраны все документы, то есть мы исполнили свои обязательства. Но в день заключения договора купли-продажи покупатели заявили о расторжении договора на оказание риелторских услуг.

В начале судебного процесса мы готовы были пойти на мировое соглашение, если бы Анна просто выплатила сумму, которую осталась должна — 35 базовых величин.

Тогда мы могли бы закрыть глаза и на штраф, и на наши расходы, связанные с оказанием юридической помощи. Но Анна отказалась, и мы вынуждены были потребовать взыскания денежных средств в судебном порядке. Исковые требования агентства были удовлетворены в части оплаты стоимости риелторских услуг и возмещения расходов на юридическую помощь.

— Обязан ли покупатель заключать с агентством договор, если между продавцом и агентством уже подписан договор на оказание тех же самых услуг?

— Договор — это добровольный акт. Это определенные гарантии и страховка на случай непредвиденных обстоятельств. Скрепляя наши отношения с покупателем договором, мы несем полную ответственность.

В нашей практике, как правило, люди предпочитают обезопасить себя от возможных рисков, и в большинстве случаев договор заключается и с продавцом, и с покупателем.

Случаи, когда договор на оказание риелторских услуг заключается только с одной из сторон сделки, очень редкие.

Адвокат: Минюст уже наказывал агентства недвижимости, некоторые из них лишились лицензий

Ситуацию комментирует адвокат Сергей Зикрацкий:

— Агентство недвижимости не имеет права навязывать свои услуги, если покупатель не желает ими воспользоваться, и не имеет права отказывать в покупке квартиры в случае отсутствия у покупателя договора на оказание риелторских услуг.

Так что, если риелторы отказываются сопровождать сделку и не дают возможности вести переговоры с продавцом на основании лишь того, что покупатель не заключил договор, — это явное нарушение. Если покупатель сталкивается с подобным отношением к себе — необходимо писать жалобу в Министерство юстиции.

Минюст за это уже наказывал агентства недвижимости, некоторые из них лишились лицензий.

Что же касается данной истории, то мы не можем знать, какие обстоятельства предшествовали заключению договора. Доводы Анны о давлении на нее со стороны агентства не нашли своего подтверждения в суде.

Договор был заключен, а его условия являются обязательными для всех сторон.

Агентство наверняка надлежащим образом оказало свои услуги, и, исходя из условий договора, они должны быть оплачены в полном объеме.

Если знаете, как помочь Анне в данной ситуации, напишите ей личное сообщение.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2018/09/27/dolg-42

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры без выплаты штрафа

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Продажа или покупка недвижимости – достаточно сложный с юридической точки зрения вопрос. При совершении подобных сделок затрагивается сразу несколько законов, соблюсти которые одновременно бывает достаточно непросто.

Примером в данной ситуации может служить закон о защите прав потребителя, который позволяет пользователю услуги (который одновременно является продавцом квартиры) в любой момент отказаться от сделки, возместив при этом только фактически выполненный объем работы.

Но не только агентство недвижимости может стать жертвой. Клиенты недобросовестных фирм также часто становятся жертвами опытных мошенников, доказать вину которых бывает достаточно сложно.

Чтобы не стать жертвой обстоятельств, в данной ситуации важно правильно составить договор с агентством недвижимости, как расторгнуть который, должно быть прописано отдельным пунктом. При этом важно заранее предусмотреть несколько ключевых моментов:

  • все этапы сделки должны проводиться под строгим контролем квалифицированного юриста, причем продавцу квартиры не рекомендуется пользоваться услугами юриста, которого предоставляет агентство недвижимости;
  • для продавца важно предусмотреть вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости без выплаты штрафа, для чего следует прописать данную процедуру в договоре на продажу недвижимости;
  • чтобы исключить возможность затягивания во времени всей процедуры продажи дома или квартиры, договор с юридическим лицом должен иметь четкий срок действия. Тогда не придется ломать голову над вопросом, как не продлевать договор с агентством недвижимости.
  • следует внимательно отнестись к выбору риелтора, для чего желательно изучить историю компании, прочесть отзывы клиентов и сделать запрос о данной организации в налоговую и прочие службы, чтобы убедиться в подлинности срока реальной работы компании и чистоте сделок.

Возникновение спорных ситуаций

В настоящее время участники рынка отмечают общую тенденцию снижения возникновения спорных вопросов при совершении сделок с недвижимостью. Однако некоторые все же продолжают свое существование, создавая отрицательную репутацию как агентствам недвижимости, так и самой процедуре купли-продажи с участием посредника.

Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции.

Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре.

Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:

  1. Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента. Так как при рассмотрении дела в суде (если риелтор решит взыскать таким путем сумму своего вознаграждения) их может быть недостаточно, или это не будет считаться нарушением законодательства. Примером в данной ситуации может быть сумма сделки, которая зафиксирована договором в определенной валюте, которая в процессе поиска покупателя может обесцениться. В таком случае клиент обязан продать квартиру по цене, которая прописана в договоре, особенно если это эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Требования риелтора в данной ситуации не являются противозаконными, если условия договора не оговаривали перерасчетов итоговой цены при падении курса той или иной валюты. Следует отметить, что закон стоит на стороне потребителя, который может отказаться от услуги, просто возместив фактически оказанную часть услуги. При этом в некоторых случаях такая сумма может равняться нулю. Поэтому агентства недвижимости часто прибегают к таким процедурам, как оплата отдельных этапов работы, что вызывает дополнительные сложности при оформлении договора, а у клиента появляется больше трудностей с тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости.
  2. Отсутствие необходимости продажи недвижимости. У клиента может возникнуть такая ситуация, если он сам найдет покупателя на свой дом или квартиру, или необходимость продажи резко исчезнет по другой причине. В такой ситуации клиенту первым делом необходимо уведомить агентство недвижимости о сложившейся ситуации, после чего сторонам лучше всего решить спорные вопросы в договорном порядке. Если договор был не эксклюзивным, то вопрос о том, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости особых трудностей не вызовет, так как максимальные расходы, которые при этом понесет продавец квартиры – это вознаграждение агентства, которое может быть выплачено не полностью.
  3. Форс-мажорные обстоятельства. Если данный пункт был прописан договором, то он может сыграть на руку любой стороне, в зависимости от ситуации. При определенных условиях, независящих от сторон соглашения, действия договора могут быть прекращены, а с ними и обязательства ответственных лиц. Для клиента наличие форс-мажорных обстоятельств могут стать ответом на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, оставив агентство без вознаграждения.

Эксклюзивный договор

Данные тип договора предусматривает полную передачу права на продажу квартиры агентству недвижимости, так что клиент не вправе при этом сам вмешиваться в процесс продаже или продать квартиру без участия агентства.

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости – это один из самых распространенных вопросов в сфере торговли недвижимостью, поскольку процедура купли-продажи в данном случае может затрагивать финансовые интересы нескольких сторон.

Например, при совершении подобной сделки, посредник может также взять на себя строгие обязательства перед покупателем, и в случае их невыполнения понести немалые убытки, связанные со штрафными санкциями.

Поэтому, при заключении эксклюзивного договора, риелтор старается исключить вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на покупку квартиры, дав при этом максимальные гарантии клиенту в части того, что сделка будет выполнена качественно и в срок.

Поскольку расторжение эксклюзивного договора — это очень сложная процедура, а штрафные санкции при этом могут быть очень большими, то заключать такой договор рекомендуется только тем, кто окончательно решил продать недвижимость, так как единственным весомым условием расторжения такой сделки может быть грубое нарушение со стороны риелтора.

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/agentskie/kak_rastorgnut_dogovor_s_agentstvom_nedvizhimosti/

Договор с агентством по недвижимости: заключать или нет?

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Инна Пчелянская | www.elelmiszer.hu

В сегодняшней ситуации на рынке жилья, когда большинство покупателей отложило покупку квадратных метров из-за постоянно меняющего обменного курса валют, продавцы вынуждены всё чаще обращаться за помощью в агентства недвижимости (АН). Кроме того, не секрет, что многие объекты уже давно числятся в базе данных риэлторов, поэтому, чтобы найти квартиру или дом от хозяина, покупателю нужно сильно потрудиться.

Журналисты портала «Крыша» вместе с юристом по жилищному праву Бахытом Касымбековым, президентом Объединённой ассоциации риэлторов РК Еленой Грива, гендиректором регионального АН «Контакт», Сайлаубеком Ескалиевым разобрались в перипетиях соглашений с посредниками.

Имеющиеся на сегодняшний день типовые договоры содержат наименование сторон, предмет договора, согласно которому клиент поручает, а АН за свой счёт проводит работу по поиску покупателя или объекта недвижимого имущества. В них также указывается адрес недвижимости, её стоимость, обязательство клиента перед АН по уплате вознаграждения (порядок, сроки).

В обязанности АН входит: поиск и отбор покупателей, проведение с ними переговоров, получение находящейся в открытом доступе информации об объекте недвижимости и его характеристиках (через ЦОНы, БТИ, портал egov.kz).

В свою очередь клиент обязуется: не проводить самостоятельных встреч и переговоров с продавцами и покупателями, не разглашать суммы и порядок выплаты вознаграждения АН.

Далее, согласно условию о вознаграждении и порядке расчётов, клиент АН должен дать обязательство о выплате 50 % от суммы вознаграждения (так называемый аванс) при оформлении соглашения о задатке, а оставшуюся сумму выплатить в день подписания договора купли-продажи либо иного документа об отчуждении объекта.

Что касается ответственности сторон, то при просрочке уплаты вознаграждения клиент должен выплатить АН пеню в размере 1 % от общей суммы за каждый просроченный день.

Кроме того, клиент не вправе в течение года со дня подписания договора об оказании услуг с АН совершать сделку по отчуждению недвижимости с участием лиц, доступ к которым стал возможным в результате работы агентства.

В случае нарушения данного пункта и при отсутствии уплаты вознаграждения клиент должен выплатить штраф в размере 10 % от стоимости объекта в течение трёх дней с момента предъявления претензии со стороны АН.

Следующий подраздел «Срок действия, изменение, дополнение и расторжение договора» описывает срок вступления в законную силу договора и его окончания.

При этом в случае отчуждения лицу объекта, предложенного агентством, после окончания действия соглашения или его прекращении в одностороннем порядке клиент не освобождается от выплаты вознаграждения агентству.

Здесь есть любопытный пункт: если клиент после окончания срока действия договора не расторгает его в течение трёх дней, то он автоматически продлевается на повторный срок.

Согласно условиям о порядке рассмотрения споров, все разногласия, возникающие между сторонами по соглашению или в связи с ним, должны решаться путём переговоров. При невозможности такого исхода стороны могут обратиться в суд.

Глазами юриста

Некоторые пункты представленных типовых договоров вызвали удивление и нарекания у юристов. Так, Бахыт Касымбеков считает, что договор с АН должен включать не только понятие сторон, их юридические адреса, права, обязанности, а также их обоюдную ответственность:

1. Предметом документа должен быть конечный результат работы риэлтора, подразумевающий совершение сделки по недвижимости, а не просто поиск жилья.
2.

После окончания срока действия соглашения стороны завершают гражданско-правовые отношения и никакие санкции к клиенту по его истечении применяться не должны.
3.

В договоре должен быть указан окончательный срок его действия без автоматического продления.

В целом, по мнению Бахыта Касымбекова, тексты типовых договоров достаточно сырые, не до конца доработанные, в них в одностороннем порядке ущемлены права клиентов.

По словам Елены Грива, многие агентства Алматы и Астаны идут навстречу клиентам и вносят необходимые изменения, если они не противоречат требованиям законодательства РК. По словам эксперта, алматинцев, к примеру, чаще всего не устраивают условия по выплате штрафных санкций — обычно они просят уменьшить их вполовину: с 1 до 0.5 %.

А вот по мнению Сайлаубека Ескалиева, работающего не только в Алматы, но и в регионах, заключать подобные договоры с включением полного комплекса интересов компании — право любого агентства по недвижимости, поскольку на рынке много недобросовестных клиентов. При этом, по его словам, изменение условий по просьбе клиентов происходит часто.

Однако условие о штрафных санкциях, накладываемых на нарушивших договор клиентов, — это последнее, что может изменить агентство.

— Вводя штрафы за показ или продажу объекта без ведома агентства или риэлтора, посредники пытаются защититься от недобросовестных клиентов, которые иногда договариваются о поиске объекта или покупателя с несколькими компаниями сразу, — заметил Ескалиев.

В то же время многие агентства предлагают клиентам заключать эксклюзивные договоры, которые передают АН монопольные права по продаже объекта или поиску покупателя. То есть в этом случае продавец жилья не имеет права обращаться в другие агентства.

— Эксклюзивные договоры заключаются редко, по рекомендациям бывших клиентов, так как здесь всё зависит от высокого профессионализма риэлтора.

Ведь при заключении этого соглашения посредник берёт на себя обязательство найти или продать объект за достаточно короткий срок — от 3 до 7 дней, — пояснила Елена Грива.

К слову, цена вопроса риэлторских услуг на казахстанском рынке недвижимости представлена на сегодняшний день в следующем диапазоне:
— в Алматы и Астане за продажу или покупку объекта стоимостью менее 36 млн тенге (эквивалент прежних $100 000) — 360 000 тенге, за объект дороже 36 млн — 1 % от стоимости недвижимости;
— в регионах при стоимости объекта до 7 млн — 200 000 тенге, свыше 8 млн тенге — 250 000 тенге.

Взамен продавец может рассчитывать на целый комплекс услуг.
— Это и проверка документов на готовность к продаже, и их корректировка при необходимости, полное сопровождение сделки, предоставление машины и многое другое, — пояснила Елена Грива.

Несколько советов

Тем, кто собирается воспользоваться услугами АН или риэлторов, следует:
1. Убедиться в том, что в договоре указан конечный результат работы.
Часто в соглашениях написано, что АН за свой счёт проведёт работу по поиску объекта недвижимости, максимально приближенного к требованиям клиента. Такая формулировка размывает обязанности посредников.

2. Производить оплату АН или риэлтору после завершения сделки.
То есть обязанность по 50%-й предоплате так называемого аванса лучше исключить.

3. Указывать предельный срок действия договора и не соглашаться на пролонгацию.
На совершение типовой сделки обычно требуется около одного-двух месяцев.

4. Перед подписанием договора проконсультироваться с опытным юристом.
В случае отказа АН внести изменения в договор либо в предоставлении документа для изучения его условий юристом лучше поискать другого посредника.

5. В договоре должна быть конкретизирована ответственность АН или риэлтора.
Так, срыв сделки из-за неправильно оформленных документов или последующих претензий третьих лиц может повлечь выплату клиенту АН неустойки, залога или других гарантий.

6. Ответственность клиента должна указывать конкретные нарушения с его стороны.
При этом размер материального ущерба не должен превышать размер вознаграждения, которое клиент обязался уплатить агентству.

7. В договоре должны быть чётко описаны условия расторжения договора.
Стоит позаботиться о такой возможности, когда покупатель или продавец может передумать сотрудничать с АН либо решит совершить сделку самостоятельно.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2016/dogovor-s-agentstvom-po-nedvizhimosti-zaklyuchat-ili-net

При продаже лучше заключать устный или же письменный посреднический договор с агентством недвижимости?

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Некоторые продавцы не хотят заключать письменный посреднический договор о продаже с агентством недвижимости а вместо этого предпочитают устное соглашение в стиле «можете предлагать мою собственность, но никакой договор я не подпишу». Частой причиной является страх или плохой опыт. Неудивительно, сомнительных риэлторов и агентств всё ещё предостаточно. Давайте рассмотрим плюсы и минусы устного и письменного договора с точки зрения продавца.

Плюсы устного посреднического договора

Вы ни в чём не ограничены. Если вам удастся найти агентство недвижимости, которое будет предлагать вашу недвижимость на основании устного договора, то у вас не будет никаких обязательств по отношению к нему, и с данной точки зрения это может показаться отличным выбором.

Минусы устного посреднического договора

  • Предмет продажи точно не определён. В большинстве случаев не продаётся одна лишь недвижимость, а несколько недвижимостей, которые образуют кроме домов и земельные участки а у квартир также доли на совместных частях дома, земельного участка или же земельные участки около дома. Не определены чётко остальные условия продажи, т. е.

    как она проходит и каким образом предлагается недвижимость, ограничение прав собственности, вознаграждение за оказание посредничества а также срок его платежа. Неясность всех обстоятельств образует большой простор для недоразумений и неразберих во время продажи.

  • У вас нет никаких обязательств по отношению к агентству недвижимости, но и у агентства нет никаких обязательств по отношению к вам. В случае, если возникнет какая-нибудь проблема, агентство повернётся к вам спиной и вам нужно будет со всем справляться в одиночку. А проблем может возникнуть действительно много, напр.

    проблемы с энергопаспортом, проблемы в договоре купли-продажи, проблемы касательно прав ещё до совершения покупки, с ответственностью за скрытые деффекты и т. д.

  • Вы не сможете заявить о рекламации их услуг, поскольку у вас нет с ними отношений на основании договора.
  • Риэлтор ничем никому не обязан, поэтому он не защищает ваши интересы.

    Возможно он защищает интересы покупателя или же только свои. Однако вы об этом не знаете. В таком случае вы должны быть осторожны в том, какую информацию вы ему сообщаете.

    Если вы риэлтору к примеру упомянете о том, что торопитесь с продажей, он это в свою очередь скажет своему покупающему клиенту, который вам после этого может дать более низкую цену предложения, чем мог бы на самом деле.

  • Фактически невозможно найти серьёзное агентство недвижимости, которое вашу недвижимость будет кому-то предлагать.

    Таким образом вы обречены работать с агентствами недвижимости, которые работают нелегально, часто даже не подозревая об этом. У агентств недвижимости есть некоторые обязательства перед законом. Напр.

    закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем обязует агентства недвижимости проверять участников операций с недвижимостью, GDPR решает, как относиться к персональным данным. Без вашего письменного разрешения и проверки агентство недвижимости парализовано с точки зрения серьезного предложения вашей недвижимости.

  • Агентство недвижимости не может быть ни в чём уверенно, поэтому не будет инвестировать в рекламу вашей недвижимости практически никаких денег, что радикально понижает шанс на успешную продажу.

Плюсы письменного посреднического договора

  • Качественный посреднический договор чётко определяет предмет продажи, как она в точности проходит, цену недвижимости, вознаграждение за оказание посредничества и срок его платежа а также другие обязательства продавца и агентства недвижимости. Всё это минимизирует потенциальные споры а сделка проходит более гладко.

  • Качественный посреднический договор включает заявление продавца, напр. о состоянии недвижимости, ограничении прав собственности и т. д. . Благодаря этому элиминируются такие случаи, когда продавец «забыл» упомянуть важную информацию, которая может негативно повлиять на ход продажи.
  • Подписанием договора у вас появляются некие рычаги по отношению к агентству, посредством которых вы можете требовать выполнения её обязательств. К примеру в случае, если риэлтор приложит к вашему посредническому договору «план продаж», т. е.

    конкретный план действий связанных с продажей, которые будет выполнять, тогда ясно, что можно от такого агентства ждать. Агентство в таком случае обязано напр. информировать вас о ходе продаж. А в случае, если  агентство не выполняет свои обязательства, вы можете пожаловаться менеджеру или же расторгнуть договор.

  • В случае, если вы не довольны деятельностью агентства, то вы можете жаловаться не только у руководства компании, но и обратиться в ассоциацию агентств недвижимости ( если такова является её членом ) или же в чешскую торговую инспекцию.
  • Заключая посреднический договор, вы выражаете желание продать недвижимость, агентство тем самым мотивировано и готово инвестировать деньги в рекламу недвижимости. Силы приложенные в маркетинге увеличивают шансы на успешную продажу.

Минусы письменного посреднического договора

  • Письменный посреднический договор обязует как агентство недвижимости, так и вас. Из договора следуют определённые обязательства. Типичное обязательство продавца — это, как правило, продать недвижимость при условиях условленных в договоре.

    В случае, если вы передумаете продавать недвижимость или же каким-либо иным способом будете мешать деятельности агентства,  агентство может потребовать компенсацию за напрасно приложенное усилие.

  • Если вы заключите письменный договор с несерьёзным агентством, такое агентство вас может довести до ненужных проблем и грозить санкциями.

    Именно поэтому лучше проверить, на сколько качественно как агентство недвижимости, так и сам риэлтор, прежде чем подписывать что-либо.

Если вы знаете, что хотите продать недвижимость, выберите качественное агентство недвижимости и риэлтора и заключите с ним письменный договор.

Однако если вы не уверены на 100%, что хотите продать недвижимость, ни с каким агентством ничего не заключайте, таким образом вы избавите друг друга от немало разочарований.

Качественные риэлторы хотят обо всех важных вопросах договориться в письменном виде заранее, чтобы исключить потенциальные споры и обеспечить гладкое прохождение сделки по недвижимости.

Неудачные и новые риэлторы часто обо всём договариваются с клиентами лишь устно, иногда даже только по телефону а важные вещи решают на ходу или же не решают вообще. Такой способ продажи, разумеется, влечёт за собой последствия, в качестве которых — частые споры с продавцом. Иногда в такие споры вовлечены и покупатели.

Вся операция с самого начала вплоть до конца стоит на воде, что учитывая её размер весьма рискованно. А отсутствие письменных договоров часто является основанием для жалоб на непрофессионализм агентств недвижимости.

Избегайте сотрудничества с агентствами недвижимости, которые не настаивают на письменном и ясном разъяснении условий такого  сотрудничества. В подавляющем большинстве случаев в попытке облегчить процесс продажи, вы скорее его наоборот усложните а в добавок к этому ещё и не продадите недвижимость на столько выгодно, на сколько бы могли.

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

Источник: http://dinamareckova.com/ru/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti/

Адвокат Титов
Добавить комментарий