Как найти управу на управляющую компанию

Права жильцов: как найти управу на управляющую компанию. Часть 2

Как найти управу на управляющую компанию

Контекст

Права жильцов: как найти управу на управляющую компанию. Часть 1

Российское законодательство о ЖКХ меняется буквально в режиме онлайн. После февральской серии поправок уже успели вступить в силу свежие мартовские дополнения к действующему законодательству.

Как с помощью всех этих изменений решить главные проблемы большинства жильцов: добиться улучшения качества жилищно-коммунальных услуг и снизить необоснованно завышенные суммы в платежках за “коммуналку”? Разберем алгоритм действий с учетом обновленного законодательства

Осведомлен – значит, вооружен!

Напомним: в первой части нашего “жилищно-коммунального ликбеза” мы выяснили, как добиться радикальных изменений – разорвать отношения с действующей управляющей компанией и выбрать новую управляющую компанию (УК). Этот способ – крайняя мера на случай, когда жильцов настолько достали злоупотребления и халтурная работа “управленцев”, что ни о каком исправлении УК уже речи идти не может.

В то же время на практике бывает целесообразнее ставить менее революционные цели. То есть не “свергать” существующую УК, а действовать конструктивно – направить свои силы на снижение сумм в платежках за “коммуналку”.

Первый и важнейший помощник вам в этом – Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утвержден постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731, последняя на данный момент редакция – от 6 февраля 2012 года). В этом документе подробно перечисляется, какие сведения об обслуживании дома и в каком порядке обязана предоставлять жильцам управляющая компания.

Обратите внимание: такая информация является серьезным оружием в борьбе с недобросовестными управленцами. Ведь в первую очередь именно закрытость, объявление многих данных коммерческой тайной, позволяет ловкачам из УК успешно “ловить рыбу в мутной воде”, прикарманивая деньги жильцов под предлогом абстрактных “расходов на обслуживание дома”.

Итак, любой собственник жилья имеет полное право потребовать, в частности, следующие ценные и показательные сведения:

– полный перечень услуг, которые оказывает управляющая организация для содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе, осуществляются ли услуги по охране подъезда, автостоянки и проч.;

– описание содержания каждой работы (услуги), периодичность ее выполнения, результаты, а также указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (это позволяет выяснить, насколько обоснована необходимость тех или иных работ или услуг);

– стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. м. общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.);

– перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым УК приобретает их у поставщиков;

– тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом УК обязана указать реквизиты нормативных правовых актов, которыми установлены такие тарифы;

– тарифы на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей (жильцов).

Ждем ответа

По действующим правилам информация о деятельности УК должна быть общедоступна. А именно – в первую очередь размещаться для всеобщего ознакомления на сайтах управляющих компаний в Интернете. Однако на практике до таких “достижений прогресса” сейчас дотягивает мало кто из управленцев. Поэтому можно применить альтернативные способы получения информации, которые также предусмотрены Стандартом.

Любой из жильцов имеет право отправить УК электронный запрос, а если у вас нет данных об электронной почте УК – воспользуйтесь традиционным письменным запросом.

В последнем случае управляющая организация обязана предоставить интересующие вас сведения в письменной форме в 20-дневный срок со дня поступления запроса (ссылайтесь на пункт 21 Стандарта).

На электронное письмо управленцы должны обязательно ответить, то есть прислать все запрошенные данные по электронной почте, в течение 2 рабочих дней (пункт 18 Стандарта).

Что делать дальше?

– Когда вы получите полную раскладку о работе УК, могут выясниться поразительные вещи, – рассказывает эксперт по законодательству о защите прав потребителей и ЖКХ, адвокат Дмитрий Лесняк.

– Например, нередко оказывается, что управляющие организации по собственной инициативе решили “осчастливить” жильцов такими услугами, от которых толку ноль (либо они вообще фактически не оказываются), а деньги нескончаемым потоком утекают в карманы находчивых управленцев.

В практике встречались такие навязанные управдомами услуги, как оплата “контроля за услугой по охране дома” (это вдобавок к плате за саму охрану!), плата за транспортировку поступающей в дом электроэнергии от дверей подъезда до дверей квартир (!), плата за подогрев воды (вдобавок к оплате холодного водоснабжения). “Также жильцов часто изумляют размеры вознаграждения директоров и другого руководящего персонала УК, – рассказывает эксперт, – Нередко это суммы порядка 200 – 300 тысяч рублей”.

Готовим претензии и жалобы

Изучая полученную информацию, обращайте внимание на следующие важные моменты:

1) какие услуги и работы явно навязаны, не обоснованы реальным состоянием дома;

2) какие из оплачиваемых вами услуг (работ) фактически не предоставляются либо предоставляются с нарушением предусмотренных условий (нерегулярно, некачественно и т. д.);

3) какие тарифы и расценки выглядят необоснованно завышенными (в том числе вознаграждения персоналу УК, стоимость работ по обустройству придомовой территории и проч.).

Проведя такой анализ, подготовьте письменную претензию в управляющую компанию. Укажите обнаруженные вами недостатки в работе УК, свои требования (отменить часть услуг и взимание платы за них, снизить тарифы и т. д.), а также назначьте разумный срок для исполнения ваших требований.

Практикующие юристы рекомендуют давать управленцам на исправление от двух недель до одного месяца.

Также нелишним будет письменно предупредить, что в случае невыполнения требований в установленный срок жильцы планируют коллективно обратиться с жалобами в соответствующие государственные контрольные и надзорные инстанции.

Имейте в виду: за помощью и поддержкой при отстаивании своих прав вы можете обратиться в государственную жилищную инспекцию (недавно она получила новые полномочия по защите интересов жильцов при «разборках» с управляющими компаниями), а также в Федеральную антимонопольную службу РФ, которая борется с необоснованным завышением тарифов.

Анна Добрюха

Источник: http://rapsinews.ru/legislation_publication/20120316/262105743.html

Право знать: как найти управу на управляющую компанию?

Как найти управу на управляющую компанию

Материал корреспондента Tomsk.

ru«Новостройка с сюрпризом: что делать, если стены покрываются льдом?» вызвал большой резонанс: только за прошедшие выходные его прочли более 15 тысяч томичей.

А десятки гневных и порой ироничных комментариев читателей дают понять, что проблемы, связанные с их собственным жильем, до сих пор в Томске остаются наиболее острыми.

Промерзающая в квартире стена ― проблема сложная, однако далеко не единственная. Ежедневно томичи сталкиваются с бытовыми затруднениями, которые очень часто требуют скорейшего разрешения. Но как быть, если те, кто должны помогать в разрешении бытовых вопросов (управляющие компании, отделы качества и т.д.), зачастую самоустраняются?

Сегодня в рубрике «Право знать» вы узнаете о том, какие права и обязанности имеют собственники жилья, в какие сроки должны быть устранены коммунальные аварии, в каких случаях вы имеете право на перерасчет, и действительно ли мирное разрешение споров лучше судебных тяжб? «Право знать» ― знай свои права!

1. Вопрос: Какие права и обязанности есть у собственников жилых помещений? Как защитить свои права?

Ответ: Перечень прав собственников квартир и других жилых помещений содержится в Жилищном кодексе РФ. Не стоит забывать о том, что у каждого собственника есть обязанности, которые он должен исполнять без чьих-либо дополнительных напоминаний. Итак, согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ, каждый собственник имеет право:

  • на законных основаниях владеть недвижимым имуществом;
  • использовать помещение по его целевому назначению;
  • распоряжаться жильем по своему усмотрению, не нарушая прав других лиц;
  • предоставлять жилье во временное пользование на основании договора;
  • регистрироваться самому и регистрировать на жилплощади родственников.

Собственник обязан поддерживать жилье в надлежащем состоянии, то есть не запускать его и содержать в чистоте, соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества дома.

Важно знать, что каждый житель многоквартирного дома обязан следить за чистотой и порядком в подъезде, оплачивать затраты на общедомовые нужды, а также не нарушать требования закона (в частности, не курить на лестничных площадках и в коридорах возле окон).

Безусловно, у каждого собственника имеется право защищать себя, если его интересы нарушаются. Причем в деле собственной защиты можно использовать все законные способы, начиная от составления официальных жалоб и заканчивая обращением за помощью к СМИ.

Однако далеко не все знают, как поступить в той или иной ситуации, а порой даже готовы соглашаться с нарушением собственных прав. Так, пользователь городского портала Tomsk.

ru с ником «id» считает, что жить в холодной квартире нормально: «У нас в старой квартире (79 гвардейской дивизии 27) лед на стенах в спальне и в ванной всегда был, так и жили много лет».

На что юзер «Продавщица» отвечает ему: «А зачем много лет так жить?» (орфография и пунктуация авторов комментариев сохранены). И действительно, зачем, если закон предусматривает возможность собственной защиты?

Что говорит закон? Жилищные отношения в России регламентируются не только Жилищным кодексом, но и Законом РФ «О защите прав потребителей». Именно эти законодательные акты помогут вам защититься от разного рода нарушений ваших прав, в том числе при проблемах с управляющей компанией.

На сегодняшний день в Томске функционируют несколько десятков управляющих компаний. Но все ли они оказывают услуги надлежащего качества? Исходя из того, какие обязанности несет управляющая компания, мы можем определить, какими правами наделены ее клиенты.

Первое (и самое важное), на что указывает закон ― право потребителя на безопасность и соответствие эксплуатации дома всем необходимым требованиям.

Управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания людей. Все мы являемся потребителями услуг, которые нам оказывает управляющая компания.

Чтобы право каждого из нас на проживание в безопасной и чистой среде было реализовано, управляющая компания обязана не только проводить уборку подъездов и заменять старое или поломанное оборудование, но и отчитываться за это перед жителями.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законов о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Некоторые управляющие компании периодически могут вводить жильцов в заблуждение, говоря о том, что дом должны обслуживать муниципальные органы власти. Знайте, что это не так.

Ответственность за предоставление всех перечисленных услуг для управляющих компаний прямо устанавливает часть 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, управляющая компания берет на себя обязанность самостоятельно исполнять все, что связано с содержанием дома, в том числе за счет средств его жителей.

2. Вопрос: Взносы за капремонт: обязательные или добровольные?

Ответ: Вокруг этого вопроса споры не утихают уже давно. Так обязаны жильцы платить за капитальный ремонт или нет?

Да, обязаны. Об этом прямо сказано в действующем Жилищном кодексе РФ. Оплата не вменяется только собственникам жилья, относящегося к аварийному фонду и отдельным категориям граждан, признанным социально незащищенными.

До 2014 года плата за капремонт носила добровольный характер, однако в законодательство были внесены изменения, которые на сегодняшний день обязывают всех осуществлять такие взносы. Игнорирование обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт может привести к разным негативным последствиям, начиная от вала предупреждающих писем и заканчивая отключением воды и электричества.

К тем, кто не оплачивает счета за капремонт применяются все стандартные процедуры в соответствии с законодательством — так же, как и ко всем прочим неплательщикам. По данным опроса, проведенного Счетной палатой РФ в период с 1 февраля по 2 мая 2017 года, примерно одна четверть россиян не считает нужным выполнять предписания закона об обязательных взносах на капитальный ремонт.

Поэтому, задавая себе вопрос: «Обязан ли я платить за капитальный ремонт дома?», задумайтесь о том, что лучшим способом избежать проблем от неуплаты будет ее недопущение.

3. Вопрос: Какими нормативами руководствуются службы при оказании коммунальных услуг? Когда возникает право на перерасчет?

Ответ: Существуют специальные правила, которым должна соответствовать температура воды и воздуха в жилых помещениях. Именно ими и руководствуются коммунальные службы.

Согласно нормам СанПиН 2.1.4.2496-09, температура горячей воды должна быть не ниже 60°С и не выше 75°С. Определенные нормы для воды введены не случайно. При температурном  пороге ниже 60°С риск роста инфекционных возбудителей во много раз возрастает, а вот при 70-80°С происходит дезинфекция. Также в пункте 2.

2 указанных санитарных правил и норм сказано о том, что поставляемая в жилые дома вода должна быть качественной: без какого-либо привкуса и неприятного запаха. Постановлением Правительства № 354 «О предоставлении коммунальных услуг» установлены допустимые отклонения температурного режима горячего водоснабжения (см. инфографику).

СанПиН 2.1.2.2645-10 предусматривает, что температура в комнатах должна составлять от 18° С до 24° С. Для ванных комнат, кухонь, санузлов возможен показатель от 18° С до 26° С.

Если вы выяснили, что температура воды или воздуха в вашей квартире ниже нормативов, то следует обратиться в свою управляющую компанию. Старайтесь уладить спорный вопрос мирным путем, как правило, сотрудники компании адекватно реагируют на подобного рода обращения.

Однако если управляющая компания не оказывает вам помощь в разрешении данной ситуации, придется обратиться в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области. О том, как это сделать, читайте далее.

В любом случае, при нарушении вашего права на получение качественных коммунальных услуг в соответствии с нормативами, у вас возникнет право на перерасчет.

Если управляющая компания отказала в перерасчете за некачественную услугу в добровольном порядке, обращайтесь с жалобой в госорганы. Департамент ЖКХ обязан ответить на ваше обращение и провести проверку. Однако если и это не помогло, спор с управляющей компанией разрешит только суд (ст. 11 ГК РФ, п. 1 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

А вот что делать, если температура воды в разы выше нормативов? С таким вопросом к нам обратилась читательница рубрики «Право знать» Марина, написав письмо на наш электронный адрес:

«В доме по адресу ул. Лебедева, 41 из крана течет кипяток. Маленькие дети постоянно обжигаются. Посоветуйте, как поступить».

В подобной ситуации нарушения со стороны управляющей компании нет, поскольку она обеспечивает максимальный нагрев воды, а это значит, что вы не переплачиваете. А вот при использовании такой горячей воды следует самим проявлять максимальную внимательность и осторожность, разбавляя ее холодной.

4. Вопрос: Что делать, если произошла коммунальная авария?

Ответ: Управляющие компании не могут 24 часа в сутки осуществлять контроль за состоянием подъездов жилых домов. Поэтому очень важно, чтобы жильцы самостоятельно и своевременно реагировали на разные бытовые затруднения.

Очень часто они требуют немедленного устранения, поэтому оставленная по телефону жильцом заявка поможет устранить проблему в короткий срок.

Что касается официального регулирования, то управляющие компании, устраняя аварии, должны соблюдать следующие сроки:

Важно знать, что управляющая компания имеет право ограничить оказание коммунальных услуг на время устранения аварии только на законодательно установленные сроки. Это правило не работает, если речь идет о серьезных техногенных авариях или стихийных бедствиях.

5. Вопрос: Куда обращаться, если управляющая компания бездействует?

Ответ: Если в вашей квартире холодно, или вы недовольны качеством оказываемых коммунальных услуг, а управляющая компания или отдел качества застройщика вас игнорируют, рекомендуем обращаться в компетентные государственные органы. К ним относятся:

  • Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области: пр. Кирова, д. 41. Горячая линия по вопросам ЖКХ: 905-570, адрес электронной почты: dep-zkh@tomsk.gov.ru.
  • Управление Роспотребнадзора по Томской области: пр. Фрунзе, д. 103а. Тел.: 26-03-90, адрес электронной почты: ufs@70.rospotrebnadzor.ru.

Чтобы инициировать проверку, вам необходимо воспользоваться своим правом на обращение в госорганы, которое гарантированно ст. 33 Конституции РФ. В обращении следует изложить суть проблемы.

По данным сайта Департамента ЖКХ  и государственного жилищного надзора Томской области, только за первое полугодие 2017 года при проведении госнадзора было выявлено 253 нарушения обязательных требований, большая часть которых выразилась в нарушении режима обеспечения населения коммунальными услугами и непредоставлении необходимых сведений. Согласно ст. 7.

23 КоАП РФ, штраф за подобного рода нарушения составляет до 10 тысяч рублей. Знайте, что с 2018 года существенно ужесточились требования к управляющим компаниям, и за несколько серьезных нарушений их могут лишить лицензии.

Сегодня вы узнали о том, какие существуют стандартные алгоритмы разрешения спорных ситуаций, возникающих между жильцами и управляющими компаниями, а также ряд нюансов, связанных с оказанием населению коммунальных услуг. Наши рекомендации помогут вам сориентироваться, однако помните, что каждая ситуация индивидуальна. Не бойтесь отстаивать свои права, ведь в большинстве случаев закон на вашей стороне!

Хотите продолжить читать правовые советы, связанные с темой ЖКХ? А может быть, вы сами сталкивались с подобными проблемами? Напишите нам, адрес прежний: pravoznat@tomsk.ru.

Дмитрий Аксенов

Источник: https://www.tomsk.ru/news/view/131181

Как повлиять на управляющую компанию, если она не занимается вашим домом?

Как найти управу на управляющую компанию

Эксперт “ТОЛКа” Дмитрий Косов считает, что людям необходимо повышать свою грамотность в вопросах ЖКХ

Часто приходится слышать, что барнаульцы недовольны своими управляющими компаниями, но при этом не знают, как на них повлиять. На эту и многие другие темы мы поговорили с руководителем Алтайской ассоциации жилищного самоуправления, председателем общественного совета при Минстрое Алтайского края, членом лицензионной комиссии Дмитрием Косовым.

Нужно наладить диалог 

– Дмитрий Леонидович, управляющие компании появились в 2005 году, и на сегодняшний день в подавляющем большинстве случаев именно они занимаются решением проблем, которые возникают в процессе эксплуатации жилья. Если судить в целом, возникновение управляющих компаний – это оправданный шаг?

– Да. Этот шаг в полной мере можно считать оправданным. Предполагается, что управляющая компания – это профессиональный субъект, который заходит на рынок, он обладает необходимыми знаниями и навыками.

Практика показывает, что все-таки управляющие компании более грамотно подходят к вопросам, связанным с эксплуатацией многоквартирных домов. Сам институт нужен. В перспективе он будет развиваться еще больше.

Болевой точкой остаются взаимоотношения между управляющими компаниями и собственниками. На сегодняшний день они находятся в зачаточном состоянии.

– Чего не хватает?  

– Необходимо менять сознание людей. Человек должен понимать, что его собственность не заканчивается стенами его же квартиры.

Многие не хотят принимать то, что подъезды, подвалы, чердаки и придомовая территория тоже требуют внимания, и это воспринимается как дополнительное бремя.

А сколько было споров по взносам на капитальный ремонт?! Законодательство наделяет собственников жилья внушительным набором инструментов, но люди по-прежнему не знают, как этим пользоваться. В результате они не могут наладить нормальный диалог с управляющей компанией.

20 марта, 7:11

В одностороннем порядке. Жильцы многоквартирного дома возмущены решением управляющей компании поднять тариф на 50%

Есть четкие правила 

– По каким критериям можно оценить эффективность управляющей компании?

– Эти критерии прописаны в приказе Государственной инспекции Алтайского края. Среди них количество и площадь многоквартирных домов, которые обслуживает управляющая компания. Следующий критерий – количество выданных предписаний за отчетный период.

Об эффективности управляющей компании можно судить по количеству возбужденных административных дел и сумме оплаченных административных штрафов. Еще одним важным критерием считается раскрытие информации управляющей компанией.

Если она своевременно раскрывает информацию, это вызывает к ней дополнительное доверие и наоборот.

Еще один критерий – это соответствие договоров управления многоквартирным домом постановлению Правительства РФ № 290. Согласно этому документу, в договоре обязательно должен быть указан минимальный перечень услуг и работ.

Другим важным пунктом я считаю вхождение управляющей компании в Союз жилищно-коммунальных организаций Алтайского края. Члены этой организации должны соответствовать стандартам более высокого качества. Здесь используется системный подход к улучшению качества управления многоквартирными домами. Уже на основании исполнения перечисленных критериев составляется рейтинг управляющих компаний.

– А внешний вид многоквартирного дома может что-то сказать о том, насколько хорошо справляется со своими обязанностями управляющая компания?

– Я бы сказал, нет. Внешний вид дома зависит от того, как давно проводился капитальный ремонт. А если это вообще новый дом, как вы сможете судить об управляющей компании, которая его обслуживает?! Или наоборот, дом может быть очень старым и иметь не самый презентабельный вид, но при этом управляющая компания работает нормально.

– Насколько я знаю, в 2014 году вступил в силу закон о лицензировании деятельности управляющих компаний. Какие требования нужно выполнить, чтобы получить такую лицензию?

– Для этого руководитель управляющей компании должен сдать специальный экзамен, подтверждающий знания в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если говорить прямо, ничего сложного в получении таких лицензий нет.

– А могут ли эту лицензию отозвать и у кого есть такие полномочия?

– Есть перечень грубых нарушений, из-за которых управляющая компания может лишиться лицензии. Но опять же это происходит не сразу. Управляющую компанию могут дважды привлечь к административной ответственности, и только потом будет решаться вопрос о лишении лицензии. В Алтайском крае был такой случай. Лицензию отозвали у одной из управляющих компаний Бийска.

– С какой периодичностью и в какой форме управляющие компании должны отчитываться перед собственниками жилья о своей деятельности?

– Управляющие компании ежегодно должны предоставлять отчет о проделанной работе. Этот документ должен содержать информацию о финансовой и технической составляющих.

Есть четкая форма отчета, но другой вопрос, что далеко не каждый разберется в этом документе. Отчеты размещаются на сайте Государственной информационной системы ЖКХ.

Если кто-то желает получить документ в письменном виде, для этого достаточно обратиться с заявлением в управляющую компанию.  

– Какие санкции предусмотрены, если такого отчета нет?   

– Для должностных лиц предусмотрены штрафы от 50 до 100 тысяч рублей, для юридических лиц – от 150 до 350 тысяч рублей.

За что мы платим? 

– Какие принципиальные отличия есть между управляющей компанией и товариществом собственников жилья?

– Главное отличие заключается в том, что товарищество собственников жилья не является коммерческой организацией. ТСЖ создаются самими собственниками. Если у них позволяют средства, они нанимают работников.

Есть примеры, когда ТСЖ объединяет несколько домов.

В целом товарищество собственников жилья может быть образовано, если среди собственников есть лидер, который компетентен в вопросах жилищно-коммунального хозяйства.

– В квитанциях за жилищно-коммунальные услуги есть строка “содержание помещения”. А если расшифровать, за что конкретно мы платим деньги по этой статье расходов?

– Мы уже затронули тему минимального перечня тех работ, которые должна делать управляющая компания, и хоть он так и называется, на самом деле этот список занимает несколько листов. Сюда относится аварийно-диспетчерское обслуживание. Управляющая компания должна заниматься содержанием несущих конструкций, следить за инженерными коммуникациями, должна заниматься придомовой территорией.

– Часто бывает так, что собственники месяцами не видят представителей управляющей компании в своем доме. Можно ли судить, что в подобных ситуациях содержанием дома никто не занимается и люди платят деньги впустую?

– Чтобы подобных ситуаций не было, собственники должны совместно с представителями управляющей компании наметить план работы. Желательно расписать по месяцам, что и когда будет выполнено.

Здесь же собственники могут и поторговаться, ведь управляющая компания, скорее всего, за те или иные услуги выставит максимальную цену.

Фактически такого взаимодействия между собственниками и управляющими компаниями нет, хотя в законодательстве все четко прописано на этот счет.

– Предположим, собственники и представители управляющей компании наметили фронт работ, но в назначенное время они не были выполнены. Как быть в таких ситуациях?

– В таких случаях нужно составлять акты и уже детально разбираться по каждому пункту. Если управляющая компания не выполняет свои обязательства, то собственники могут подать документы на перерасчет.     

– Еще жильцы многоквартирных домов каждый месяц платят за капитальный ремонт жилья. Как формируется сумма платежа? И что делать, если ты платишь годами, а капитального ремонта как не было, так и нет?

– Есть два способа аккумулирования средств на капитальный ремонт. В первом случае собственники платят деньги за ремонт исключительно своего дома. Этот способ подходит для новостроек. Старым домам лучше использовать котловой способ. В этом случае есть региональный оператор, который собирает средства.

По каждому дому устанавливается календарный план работ. Этот план можно корректировать. Если где-то возникает острая необходимость по ремонту кровли или инженерных коммуникаций, собственники вправе добиться того, чтобы капитальный ремонт был сделан в их доме.

Другие дома в этом случае выступают в роли заемщиков.

Не стоит делать резких движений

– Если становится очевидным, что управляющая компания работает спустя рукава, собственники жилья могут на нее как-то повлиять?

– Я не сторонник резких движений. Не стоит торопиться со сменой управляющей компании. Если пойти по этому пути, то обязательно будет промежуток времени, когда домом вообще никто не будет заниматься. А если смена управляющей компании будет сопровождаться судебными спорами, то и вовсе этот процесс может затянуться.

Прежде всего, нужно понять, почему управляющая компания отвернулась от дома, и уже потом выстраивать стратегию поведения, основываясь на жилищном законодательстве.

Заявления, претензии, акты о неоказанных услугах, перерасчеты…  Если все эти меры не приведут к должному эффекту, тогда с управляющей компанией стоит прощаться.

– Какие меры могли бы сделать взаимоотношения жильцов и управляющих компаний наиболее честными и прозрачными?  

– Собственники должны повышать свою грамотность в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Это необходимо для того, чтобы на одном языке общаться с представителями своей управляющей компании.

Специально для этого Алтайская ассоциация жилищного самоуправления проводит школу домкомов.

Также любой желающий может пройти обучение в Государственной инспекции Алтайского края и получить статус общественного инспектора.  

Источник: https://tolknews.ru/news/18955-kak-povliat-na-upravlausuu-kompaniu-esli-ona-ne-zanimaetsa-vasim-domom

Есть ли управа на управляющую компанию | Экспресс-Новости

Как найти управу на управляющую компанию

Тысячи россиян ежедневно посылают проклятия в адрес управляющих компаний, которые «ничего не делают, но деньги тянут постоянно и много». А ведь на самом деле с УК вполне можно общаться на равных, не тратя свои нервы. Есть ряд вполне правовых способов, с помощью которых управляющую компанию можно «приструнить». Сегодня «Экспресс-Новости» расскажут о них.

Жители одного из столичных жилищных комплексов, недовольные работой своей управляющей компании, организовали собрание ТСЖ и проали за смену УК. Да кто же просто так от «кормушки» уйдёт.

Управляющая компания подала на жильцов в суд – мол, собрание было не легитимным. Подписи поддельные и т.д. Судебная тяжба грозит растянуться на месяцы, если не на годы.

А пока суд да дело, домами недовольных жильцов де-юре занимается та же УК.

А в подмосковном Красногорске жильцы нескольких домов вообще попали между двух огней. Одна управляющая компания принялась выживать с насиженного места другую. Так и не сумев поделить бизнес, обе УК стали присылать платежки жильцам. Когда люди обратились в эту новую УК, им показали… решение их же собрания, где они «подписали» согласие на смену управляющей компании.

И в первом, и во втором случае людям ещё только предстоит нелёгкая борьба в поисках правды. А теперь послушаем советы юристов, выполняя которые, можно ситуацию до крайности не доводить.

К примеру, жильцам новостроек надо знать, что до того самого времени, пока собственники не определятся со способом управления жилым фондом, застройщик сам нанимает по договору управляющую компанию для обслуживания дома.

В течение ближайших шести месяцев жильцы или проводят общее собрание и выбирают другую УК, или создают собственное ТСЖ.

Когда УК приходит «по умолчанию», случается, что это «дочка» застройщика, которая делать ничего не будет, но и убрать её тоже уже будет непросто. Попытки это сделать недовольными жильцами нередко приводят к серьёзным противостояниям. Так что, когда новостройка мало-мальски заселилась, кому-то из жильцов надо взять дело в свои руки и созвать собрание, чтобы определиться с УК.

Хотя, по закону управляющую компанию можно сменить и до истечения с ней срока контракта. Здесь тоже необходимо решение общего собрания. Это право у жильцов есть согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ. Чаще всего УК такие решения обжалуют в суде, но для людей есть выход.

У управляющей компании необходимо затребовать ряд задокументированных требований. К примеру, запросить финансовую отчётность, которую УК обязана предоставлять. Если этого сделано не будет, можно смело писать заявление в прокуратуру о бездействии и сокрытии данных УК. Помимо этого, можно обратиться и в Жилинспекцию.

Но, в любом случае, прокуратуре сокрытие отчётности будет интересно. Ведь потенциально это может означать нецелевое расходование средств. В УК это тоже понимают, поэтому жильцам надо делать всё без промедления.

Иначе однажды жильцы просто узнают, что их управляющая компания признана банкротом, а их дом станет так называемым долговым объектом, на который охотников среди нормальных УК найти будет трудно.

Если же по инициативе людей в УК пройдёт проверка и она выявит нарушения, материалы проверки могут пойти в суд. Гендиректора могут оштрафовать и, к примеру, закрыть ему выезд за границу. Это заставит управленца привстать со своего стула и, как говорится, поработать.

А нет – так ему на смену придут другие УК. Кстати, чтобы не допустить нецелевого расходования средств, жильцам дома необходим сильный активист из их числа. Или толковый председатель ТСЖ. Чтобы не боялся приходить к директору УК и стучать по столу кулаком.

Под таким неусыпным надзором едва ли руководство УК рискнёт запустить руку в карман жильцов.

А то ведь часто как бывает. Неожиданно в доме или на придомовой территории (в подвалах, на чердаках, в технических помещениях) появляются посторонние люди или организации, вешают свои вывески, и начинают свой бизнес. А это значит, что УК сдала коммерсантам какие-то площади в аренду без согласования с жильцами. Ну, и денежки за аренду, понятное дело, тоже не им достанутся.

В этом случае, если на месте правды добиться не удаётся, вам прямой путь в Роспотребнадзор и ту же прокуратуру. А всё потому, что подобного рода ситуации являются прямым нарушением ст. 290 Гражданского кодекса. Статья говорит, что все договоры со сторонними арендаторами заключаются только с согласия жильцов.

Но такие нарушения – мелочь по сравнению с тем, какие мошеннические схемы порой прокручивают УК. Самый наглый способ – собрать с жильцов деньги за коммунальные услуги, но поставщикам их не оплачивать.

Долг некоторое время копится, а когда достигает критической отметки, руководители управляющей компании создают фирму-двойника, меняют уставные документы и перезаключают договоры с поставщиками на него.

И начинают крутить свои схемы с нуля.

Обманывать таким образом и людей, и поставщиков услуг мошенникам позволяют пробелы в российском законодательстве. Суть в том, что санкций за неисполнение обязанностей по перечислению средств поставщикам никаких не предусмотрено.

И управляющие компании, пользуясь этим, воруют миллионы рублей. Поэтому в случае с УК, спасение «утопающих» – дело рук самих «утопающих». Бдительность и тотальный контроль собственников жилья за деятельностью своей управляющей компании заставят её работать лучше.

Или уйти, если желания работать не было изначально.

#Обман #Компания #Дома #Жильцы #Законы #Ук #Управа

Подпишитесь на наши аккаунты в Яндекс Дзен, ВКонтакте, , , , Instagram, , Pinterest. Будьте в курсе последних новостей!

Источник: https://express-novosti.ru/economy/2147494707-est-li-uprava-na-upravlyayushchuyu-kompaniyu.html

Как найти управу на управляющую компанию?

Как найти управу на управляющую компанию

Какими только проклятиями не осыпают жители многоквартирных домов свои управляющие компании (УК), которые тянут с них непомерные деньги! А ведь вопрос можно решить в правовом поле, и сегодня мы расскажем вам о путях воздействия на УК.

На фоне недавнего заявления одного из руководителей Минстроя России, что более 80% россиян удовлетворены состоянием работы ЖКХ, сводки с «фронтов» свидетельствуют об обратном. Конфликты происходят практически ежедневно, и их адреса постоянно пополняются.

КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН?

Жители одного из ЖК столичного Войковского района долгие годы исправно платили за коммуналку, да только результатов работы УК не видели, а потому напрашивался естественный ход событий – сменить управляющую компанию! За что и проали на собрании ТСЖ. Но кто же просто так уйдет с насиженного места?! Начались тяжбы о правомерности решения домовладельцев, проверки их подписей в протоколе…

А вот на обслуживании дома на ул. Карбышева в Красногорске столкнулись уже интересы сразу двух управляющих компаний. Чем не угодила ранее обслуживающая, жильцы так и не поняли. Только стали приходить им квитанции на оплату услуг ЖКХ от имени другой УК.

Когда принялись выяснять причину рокировки, им предъявили «решение»… их же собрания, но с явно подделанными подписями участников. Возмущению домовладельцев не было предела! А новым «хозяевам дома» что с гуся вода, они уже и замки успели поменять в щитовой и подвальных помещениях. Налицо рейдерский захват, причем с одобрения местной Жилинспекции.

РЕШАЙТЕ САМИ

О некоторых тонкостях с выбором УК рассказала «МН» главный юрисконсульт общеправового отдела юридического департамента АО «Сити-XXI век» Эльза Фогель:

– Если речь идет о новостройке, то до момента, пока собственники не определятся со способом управления жилым фондом, застройщик сам нанимает по договору управляющую компанию для обслуживания дома. В течение шести месяцев жильцы либо через общее собрание привлекают конкретную УК, либо создают ТСЖ.

Если этого не происходит, тогда объявляется конкурс по выбору УК, который организует и проводит орган местного самоуправления. Победителем конкурса становится управляющая компания, предложившая наименьшую цену за указанный в извещении о проведении конкурса перечень работ.

Как правило, с ней заключается договор на обслуживание жилого фонда сроком на пять лет.

Конечно, за период работы УК все может произойти. В частности, недовольство завышенными тарифами на коммуналку, ненадлежащим содержанием общественных зон и другими недостатками вполне может вылиться в жалобы, переходящие в противостояние.

ЗАМЕНА СЛАБОГО ЗВЕНА

Собственники могут сменить управляющую компанию как по истечении срока договора с ней, так и досрочно, приняв соответствующее решение на общем собрании собственников жилья. Такое право им дает ст. 44 ЖК РФ.

Чтобы сменить УК, советует руководитель отдела продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, необходимо выдвинуть свои требования к компании, запросить у нее всю финансовую отчетность, которую УК обязана предоставлять собственникам жилья. В противном случае можно смело подавать заявление в прокуратуру о бездействии и сокрытии данных УК. Если ответа не последует, а вас что-то не устраивает, то необходимо обратиться в Жилинспекцию.

Скрытие отчетности, продолжает эксперт, может означать нецелевое расходование средств. По этой подозрительной причине собственникам тем более следует делать все оперативно, иначе УК могут признать банкротом и ваш дом станет долговым объектом, который не захочет брать на баланс ни одна компания.

Если в ходе проверки состояния дел в УК Жилинспекция выявит конкретные нарушения, она направит соответствующие материалы в суд, на генерального директора УК накладывается запрет на выезд за границу и выписывается штраф. Крупные УК чаще устраняют все неисправности в работе. Если этого не происходит, то можно проводить ание за смену УК, подытоживает Дымова.

ДЕНЕЖНЫЙ ИЗНОС

Борьба за право управлять жилым фондом, не будем лукавить, обоснована желанием распоряжаться финансовыми ресурсами. При сильном председателе ТСЖ, заинтересованных активистах-собственниках нецелевое использование средств, поступающих от оплаты коммунальных услуг, просто невозможно. Ведь каждая копеечка, как говорится, на счету…

Однако известны компании, которые без ведома жильцов могут заключить договоры с посторонними лицами на аренду общедомового имущества. С точки зрения закона эти действия являются нарушением, так как заключать подобные договоры и получать прибыль от сделок может исключительно ТСЖ, то есть непосредственно собственники жилых помещений.

И если на общедомовой территории (в подвалах, на чердаках, в технических помещениях) появились посторонние люди или организации, а также на фасаде или крыше установлены посторонние предметы (рекламные щиты, антенны), значит, управляющая компания решила заработать деньги на чужом имуществе.

А если вдобавок ко всему и правление ТСЖ разводит руками, то легко допустить, что существует некий сговор с вашим руководством. В этом случае надо незамедлительно обращаться в Роспотребнадзор или прокуратуру, ибо такие действия УК являются прямым нарушением ст.

290 Гражданского кодекса: договоры со сторонними арендаторами заключаются исключительно с согласия жильцов.

Кроме того, наряду с проблемами предоставления коммунальных услуг и их оплатой некоторые компании зарабатывают баснословные суммы, используя мошеннические схемы.

Скажем, УК собирает плату с жильцов, но до реальных поставщиков услуг деньги не доходят, а распыляются по подставным фирмам. У фирмы-донора формируется огромная задолженность. Злоумышленники в это время создают двойника УК, меняют уставные документы и перезаключают договоры с поставщиками на него.

Такая схема распространена в связи с пробелами в законодательстве РФ. Дело в том, что санкций за неисполнение обязанностей по перечислению средств поставщикам нет и управляющие компании, пользуясь этим, воруют миллионы.

Вот и получается, что в случаях с УК спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Только бдительность и контроль собственников жилья за работой УК могут поставить заслон недобросовестным, а порой и криминальным структурам.

Александр Максимов.

Н. Пантелеев.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/mirnov.ru/kak-naiti-upravu-na-upravliaiuscuiu-kompaniiu-5ca7cc36b0c88200bf389353

Адвокат Титов
Добавить комментарий