Исковое о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на часть нежилого помещения

Только по сути

Исковое о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на часть нежилого помещения

Стороны, которые заключают договор аренды части помещения, сталкиваются с трудностями. Во-первых, сложно установить и идентифицировать объект аренды.

Во-вторых, не всегда удается зарегистрировать договор в Росреестре. В-третьих, суд может не признать арендой взаимоотношения сторон по установке на крыше или фасаде рекламных элементов.

Рассмотрим, какую стратегию решения этих проблем выработала судебная практика.

Суд признает договор незаключенным, если часть помещения не идентифицирована

В договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить арендованное имущество. Если таких данных нет, договор считается несогласованным и незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Указать информацию об обособленном имуществе несложно, но в отношении части недвижимости возникают проблемы.

Например, арендуется торговый павильон на ярмарке. Как его идентифицировать, чтобы договор считался заключенным? Вопрос в свое время разъяснил Высший арбитражный суд РФ. Он указал, что стороны могут заключить договор аренды, по которому в пользование предоставляется не вся вещь, а ее часть.

Предмет договора в этом случае согласовывают с помощью документа с графическим и/или текстуальным описанием той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73).

Описать часть недвижимости – это чаще всего означает указать границы на поэтажном плане, неотъемлемой части договора.

При этом ВАС РФ указал: если арендуемая вещь в договоре не индивидуализирована, но договор фактически исполнялся, стороны не вправе оспаривать его как незаключенный.

Это разъяснение пресекает злоупотребление правом и реализовывает принцип добросовестности. Так, распространены случаи, когда арендатор, который не хочет платить, неожиданно обнаруживает, что не согласовано условие о предмете договора.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Фабула дела: истец обратился в суд с взысканием задолженности по арендной плате. Ответчик предъявил встречный иск о признании договора незаключенным. Объектом аренды были торговые места площадью 1 кв. м каждое.

По мнению ответчика, в спорном договоре нет данных, которые позволяют определенно установить имущество, что передается в качестве объекта аренды. Только в акте приема-передачи установлено, что стороны согласовали некие признаки передаваемых мест. Ни в договоре, ни в акте нет данных, которые позволяют установить эти места.

К договору не приложен план помещения с обозначением конкретного места, которое передается в аренду. Также нет словесного описания того, где в помещениях находятся арендуемые площади.

Позиция суда: когда стороны подписывали и исполняли договор, у них не было неопределенности в отношении переданного в аренду имущества. Из этого следует, что стороны согласовали предмет договора в полном объеме. Иск удовлетворить, задолженность по арендной плате и пени взыскать. Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 19.12.16 по делу № А40-20385/2016.

Несмотря на позицию высшего суда, остается риск того, что договор аренды части недвижимой вещи признают незаключенным. Поэтому подробно конкретизируйте расположение части нежилого помещения, выделите ее в документе всеми возможными способами: заштрихуйте или обозначьте цветом в плане, графически отобразите в привязке к плану или другому официальному документу.

Росреестр не зарегистрирует договор, если часть помещения не состоит на кадастровом учете

Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, считается заключенным с момента регистрации. Аналогичные правила распространяются и на аренду нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.

2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). С регистрацией договора аренды всего помещения проблем не возникает, другое дело – аренда части имущества.

Росреестр может отказать в регистрации такого договора из-за того, что часть недвижимости не состоит на кадастровом учете.

Так, государственный орган разъяснил: если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями и ее нельзя идентифицировать как индивидуально определенную вещь, то право аренды на такой объект не регистрируется (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 07.05.

13 № 08-0421-ВБ «О направлении разъяснений»). Это противоречит вышеуказанной позиции Пленума ВАС РФ, который указал на недопустимость отказа в регистрации договора аренды части недвижимости из-за того, что нет кадастрового паспорта объекта. И сложилась ситуация, при которой лица для регистрации договора аренды вынуждены обращаться в суд и обжаловать отказ Росреестра.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Фабула дела: истец обратился в суд с иском к управлению Росреестра о признании недействительным отказа в государственной регистрации договоров аренды. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования.

Ответчик подал кассационную жалобу и заявил, что для правовой экспертизы документов в Росреестр не представили кадастровые паспорта с указанием части недвижимости.

При этом ответчик полагал, что, если в аренду предоставляются помещения, не поставленные на кадастровый учет, но входящие в состав иного помещения, поставленного на кадастровый учет, для государственной регистрации объекта нужен кадастровый паспорт.

Позиция суда: оставить в силе решения нижестоящих судов и требование удовлетворить, так как представленные на государственную регистрацию договоры с приложениями, где графически описывались передаваемые в аренду части недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объекты аренды. Дополнительное предъявление кадастровых паспортов в данном случае не требовалось.
Реквизиты документа: постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.15 по делу № А03-15214/2014.

Проблема дошла до Верховного суда РФ. Суд установил, что учет части объекта недвижимости, которая передана в пользование, – это право, а не обязанность собственника или иного лица, в чью пользу установлены ограничения вещных прав на такие объекты.

То, что в государственном кадастре недвижимости нет сведений о таких частях, – это не препятствие для государственной регистрации договора аренды с ними («Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв.

Президиумом ВС РФ 30.11.16).

Несмотря на разъяснения высших судов, Росреестр по-прежнему занимает неоправданно принципиальную позицию по отношению к регистрации договоров аренды части недвижимости. Например, в споре, который Верховный суд рассматривал в начале 2017 года.

Так, региональное Управление Росреестра обжаловало судебные акты, которые признали незаконным отказ в регистрации договора аренды. Управление решило, что из договора невозможно индивидуализировать объект и четко определить предмет договора.

В спорный период действовали формы кадастровых паспортов, в которых указывались сведения о частях здания в том объеме, в котором они вносятся в реестр.

Верховный суд согласился с нижестоящими судами в том, что стороны определили объект аренды с помощью текстового описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах. Довод управления, что необходим кадастровый учет части недвижимости, не исключает того, что стороны индивидуально определили предмет договора (определение ВС РФ от 16.01.17 по делу № А65-29593/2015).

Источник: http://forwardlegal.ru/posts/dogovor-arendy-chasti-pomeshcheniia-ne-zaregistrirovali-ili-priznali-nezakliuchennym-kak-ne-poteriat-oplatu/

Иск в арбитражный суд о признании действий росреестра незаконными

Исковое о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на часть нежилого помещения

Семейное ПравоИск в арбитражный суд о признании действий росреестра незаконными

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января года. Полный текст постановления изготовлен 03 февраля года. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:. Имущество”, г.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

  • Могут ли незаконные действия повлечь законные последствия?
  • Отказ Росреестра
  • Образец заявления о признании действий росреестра незаконным
  • Фирма Батуриной подала в суд иск к Росреестру в связи с ТД Сетуньская
  • Подача иска в суд на гос регистратора
  • Порядок обжалования правовых актов
  • Подсудность спора о признании незаконным отказа росреестра

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Прокуратурой Челябинской области в ходе проверки установлено, что Управление Росреестра по Челябинской области без оснований, предусмотренных процессуальным законодательством, сняло обеспечительные меры, наложенные ранее арбитражным судом по другому делу по иску прокурора области о признании недействительным сделки купли-продажи земельного участка. Обеспечительные меры накладывались в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, расположенного по ул.

Могут ли незаконные действия повлечь законные последствия?

Административный истец: … Ф. Представитель административного истца: … данные с учетом ст.

Административный ответчик: … наименование территориального органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии адрес: …, телефон: …, факс: …, адрес электронной почты: ….

Административное исковое заявление о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права.

Обременений объекта недвижимости не имеется. Иных лиц, оспаривающих права административного истца на объект недвижимости, не имеется. В соответствии с п.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами. Согласно ч. На основании вышеизложенного и руководствуясь п. Приложение: 1. Документы, подтверждающие права административного истца на объект недвижимости. Документы, подтверждающие незаконность принятого Решения.

Документы, подтверждающие нарушение прав и законных интересов административного истца.

Копия ответа из вышестоящего в порядке подчиненности органа или от вышестоящего в порядке подчиненности лица , если таким органом или лицом была рассмотрена жалоба по тому же предмету, который указан в административном исковом заявлении.

Уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют.

Вариант: Копии административного искового заявления и приложенных к нему документов лицам, участвующим в деле, которые у них отсутствуют. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых административный истец основывает свои требования.

Госпошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий бездействия государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными определяется в соответствии с пп.

Административный истец, обладающий государственными или иными публичными полномочиями, обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении или обеспечить передачу указанным лицам копий этих заявления и документов иным способом, позволяющим суду убедиться в получении их адресатом.

Согласно п.

В случае если другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов не были направлены, в суд представляются копии заявления и документов в количестве, соответствующем числу административных ответчиков и заинтересованных лиц, а при необходимости также копии для прокурора. Москва и МО. Форма поиска Поиск. Административное исковое заявление об оспаривании отказа в госрегистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права.

Административное исковое заявление об оспаривании отказа в госрегистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права.

Источник: https://slowfood-ulitka.ru/semeynoe-pravo/isk-v-arbitrazhniy-sud-o-priznanii-deystviy-rosreestra-nezakonnimi.php

Адвокат Титов
Добавить комментарий