Иск о признании государственной регистрации недействительной и об обязании отменить регистрацию объекта и внести изменения в ЕГРП

Бюро в СМИ – К вопросу о сносе самовольной постройки

Иск о признании государственной регистрации недействительной и об обязании отменить регистрацию объекта и внести изменения в ЕГРП
01 сентября 2007

К вопросу о сносе самовольной постройки

Самовольной постройкой является объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности… Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет…».
Подлежит ли сносу постройка, которая согласно ст. 222 ГК РФ может быть признана самовольной, если права на нее зарегистрированы в ЕГРП?

Высший Арбитражный Суд РФ (далее – ВАС РФ) в своем Постановлении от 27.02.2006 г. № 13460/05 указывает, «возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет».

Из указанной сентенции логично было бы сделать вывод о том, что в случае рассмотрения иска о сносе самовольной постройки, суд вне зависимости от наличия государственной регистрации прав на объект, должен исследовать вопрос о том, имеются ли основания для признания строения самовольной постройкой согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Если такие основания суд обнаружит, то иск должен быть удовлетворен.

Однако, суды в подавляющем большинстве случаев отрицательно отвечают на поставленный выше вопрос.

Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московской области (далее – ФАС МО) от 07.03.2006 г.

№ КГ-А41/1303-06 сказано следующее: «Решением Арбитражного суда Московской области…, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда, отказано в удовлетворении исковых требований Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) к Т.

об обязании снести за свой счет самовольную постройку … В обоснование доводов заявитель указывает на то, что разрешительная документация на строительство спорного объекта отсутствует, земельный участок в установленном законом порядке под строительство объекта недвижимости не отведен… Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что ответчиком было представлено в дело свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности за Т. на здание нежилого назначения… Ввиду того, что основания возникновения права до настоящего времени не оспорены, суд пришел к заключению, что спорный объект не может быть квалифицирован как самовольная постройка в силу ст. 222 ГК РФ, и, следовательно, требования истца о его сносе не могут быть признаны подлежащими удовлетворению» (курсив авт.).

В Постановлении ФАС МО № КГ-А40/1007-06-1,2 от 07.03.2006 г. сказано следующее: «ФАУФИ обратилось в Арбитражный суд г.

Москвы с иском к ООО и Общественному объединению об устранении нарушения права собственности РФ на земельный участок путем сноса самовольной постройки, освобождения земельного участка ответчиками, прекращения использования земельного участка и признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО на здание, оформленной свидетельством, и записи в ЕГРП… Суд кассационной инстанции подтверждает правильность вывода суда апелляционной инстанции о том, что государственная регистрация права не может быть признана недействительной без оспаривания ее оснований».
Такая позиция судов представляется необоснованной.

Полагаем, что иск собственника земельного участка о сносе самовольной постройки аналогичен, например, иску продавца к покупателю о применении последствий недействительности сделки купли-продажи строения. И в том, и в другом случае требование истца направлено на аннулирование записи о правах ответчика на объект недвижимости в ЕГРП.

Отличие заключается лишь в том, что при удовлетворении иска в первом случае такое аннулирование не будет связано с внесением каких-либо восстановительных записей в реестре, а во втором – будет сопровождаться внесением записи о правах истца на объект.

Стоит обратить внимание на то, что в споре о применении последствий недействительности сделки суд исследует вопросы законности именно основания зарегистрированного права – законности договора. Однако, ситуация с самовольной постройкой идентична.

По сути своей, нарушения порядка отвода земельного участка, нарушения, допущенные при создании постройки, являются пороками в основании регистрируемого на постройку права. Основания регистрации – это акты, на основании которых вносятся изменения в ЕГРП (ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

(далее – Закон о регистрации)). Акты, которые принимаются при создании постройки, как раз и являются актами, которые лежат в основании зарегистрированного права. Такие акты совместно с регистрацией, влекут возникновение права собственности на постройку. Также и сделка купли-продажи вкупе с регистрацией права собственности влечет возникновение этого права на недвижимость.

Для принятия решения о применении последствий недействительности сделки суд анализирует основания недействительности сделок.

Но и иск о сносе самовольной постройки включает в себя аргументы для признания постройки самовольной, то есть аргументы об оспаривании оснований зарегистрированного права.

Почему же суды не считают такие иски о сносе самовольных построек требованиями, в рамках которых оспариваются основания регистрации права собственности? Почему требования о применении последствий недействительности сделки и изменении записей в ЕГРП рассматриваются судами по существу (и регистрация не принимается как «единственное доказательство права» на недвижимость), а требование о сносе самовольной постройки с обоснованием факта самовольности возведения объекта отклоняется в связи с наличием зарегистрированного права собственности ответчика?

Подход судов представляется непоследовательным и не основанным на законе.
Вместе с тем, представляется, что необходимо внесение определенных изменений в Закон о регистрации, которые могли бы способствовать решению проблемы.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации «зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Буквальное толкование указанной нормы приводит к выводу о том, что оспаривание зарегистрированного права – это противостояние между истцом и ответчиком по поводу права в отношении определенного объекта недвижимости.

Судебная практика по «оспариванию зарегистрированных на недвижимость прав» сводится именно к таким спорам (напр., Постановление ФАС МО от 25 мая 2007 г. N КГ-А40/3451-07, от 31 мая 2007 г. N КГ-А40/4390-07, от 21 мая 2007 г. N КГ-А40/4053-07 и др.).

Однако указанное толкование при формальном подходе исключает возможность положительного разрешения споров о сносе построек, возведенных с нарушениями закона, если права на постройку зарегистрированы в ЕГРП, поскольку истец в таком иске не претендует на какие-либо права в отношении объекта недвижимости. Строго говоря, истец в таком споре ставит под сомнение именно основание регистрации права.

Стоит отметить, что и во всех других делах, которые направлены на изменение записей в ЕГРП, подается заявление об оспаривании именно основания регистрации: сделки, ненормативного акта, судебного акта (при обжаловании акта в вышестоящую инстанцию).

С учетом изложенного, полагаем, более четко отражало бы сущность споров о регистрации прав на недвижимость правило о том, что оспариванию подлежит не право на недвижимость, а основания регистрации права.

В настоящее время проблему могли бы решить разъяснения высших судебных инстанций с указанием на обязательность полного исследования доказательств, предъявляемых истцом в обоснование аргумента о самовольности постройки, даже в случае наличия регистрации права на постройку.

Обоснованность данного предложения подтверждается анализом позиции ФАС МО в процитированных выше постановлениях.

Фактически суд заключает, что вопрос о сносе строения может быть поднят только после завершения другого процесса удовлетворением иска о признании незаконными оснований регистрации права на постройку.

Но каков интерес истца в деле, в котором он просит, например, признать недействительным лишь акт отвода земли или акт приемки объекта недвижимости в эксплуатацию, если в этом же процессе он не просит о сносе постройки (поскольку якобы не может этого просить, ибо право на нее зарегистрировано)? Ссылки истца на желание подать в последующем иск о сносе строения не могут быть приняты, поскольку истец должен доказать свой интерес в данном конкретном деле (ст. 4 АПК РФ). Вполне закономерным представляется отказ в иске в связи с отсутствием интереса истца в деле.

Но даже если суд признает наличие интереса в таком споре и рассмотрит требование по существу, фактически истцу для восстановления своих прав необходимо будет подать второй иск – о сносе самовольной постройки.

При этом второй спор превратится в достаточно формальный процесс, в котором суд, ознакомившись с решением о признании недействительным какого-либо из оснований регистрации, примет решение о сносе постройки.

Представляется, что такой формальный подход к разделению процессов не отвечает целям правосудия, да и не соответствует идее законодателя, заложенной в Законе о регистрации.

Источник: https://epam.ru/rus/media/view/k-voprosu-o-snose-samovolnoi-postroiki

Государственная регистрация ипотеки

Иск о признании государственной регистрации недействительной и об обязании отменить регистрацию объекта и внести изменения в ЕГРП

Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью — одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны, — особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав следует классифицировать по двум видам:

  1. общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе недвижимость:
    • материальна, т.е. создана природой или человеком (ее свойства должны быть осознаны и освоены людьми);
    • дискретна, т.е. качественно и физически определена и обособлена от всех других объектов;
    • полезна (удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными качествами);
    • нормативно гарантированна, т.е. существует возможность ее правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями;
  2. специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав.

К специальным признакам относятся:

  • неразрывная связь с землей (как правило);
  • повышенная стоимость (ценность);
  • особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое имущество;
  • особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Данное в законе понятие государственной регистрации позволяет определить ее значение, функции, а также присущие ей особенности.

До недавнего времени вопрос о правовой природе института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не являлся предметом широких обсуждений в научной доктрине. Однако ситуация изменилась в связи с принятием Закона о регистрации.

В юридической литературе появились попытки дать характеристику такому правовому явлению, как институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наиболее распространенными являются точки зрения, согласно которым институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой:

  1. административно-правовой институт;
  2. гражданско-правовой институт;
  3. смешанный правовой институт.

Указанные точки зрения свидетельствуют о том, что в юридической науке отсутствует единый взгляд на отраслевую принадлежность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем решение данного вопроса необходимо, поскольку выяснение правовой природы этого института является необходимым условием для правильного применения и толкования норм права.

Однако решить данный вопрос представляется возможным только в том случае, если будет найден такой классификационный критерий, который позволит с достоверностью провести разграничение между различными отраслями права.

Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определен в ст. 5 Закона о регистрации.

К их числу отнесены: собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (в дальнейшем — правообладатели), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем — органы Росрегистрации), — с другой.

Анализ правового положения субъектов регистрационных отношений позволяет, на первый взгляд, говорить об их юридическом равенстве: нет иерархической подчиненности, отсутствуют функции контроля и управления.

Однако при более тщательном подходе следует сделать вывод о том, что Росрегистрация является государственным органом, деятельность которого носит властный характер, поскольку представляет собой не что иное как правоприменительную деятельность.

Властный характер такой деятельности проявляется в следующих признаках:

  1. применением права занимаются только специально уполномоченные на это субъекты и в пределах предоставленной им компетенции (в соответствии со ст. 9 Закона о регистрации таким субъектом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация));
  2. правоприменительная деятельность по своему содержанию характеризуется вынесением индивидуально-властных предписаний, обращенных к персонально определенным лицам (в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество);
  3. применение права осуществляется в специально установленных законом формах (порядок проведения государственной регистрации регламентирован в ст. 13 Закона о регистрации, а требования к форме и содержанию регистрационных записей предусмотрены в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 (далее — Правила ведения реестра);
  4. правоприменительная деятельность порождает предусмотренные законом юридические последствия (в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента их регистрации);
  5. такая деятельность является профессиональной правовой деятельностью (согласно п. 2 ст. 15 Закона о регистрации на должность регистратора прав назначаются лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие специальные курсы и сдавшие экзамен в соответствии с установленными требованиями). Результатом правоприменительной деятельности Росрегистрации является принятие решения о наличии или отсутствии оснований для внесения в Единый государственный реестр прав сведений о правах и сделках с недвижимостью, которое имеет обязательную силу предписания, в том числе и для правообладателя.

Анализ правообразующих юридических фактов, присущих регистрационным отношениям, позволяет говорить о том, что в основе регистрационного процесса лежит волеизъявление правообладателя. Правообладатель вправе самостоятельно решать вопрос о своем вступлении в отношения по поводу регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это следует из ст.

16 Закона о регистрации, в соответствии с которой проведение регистрации носит заявительный характер. Другое дело, что отсутствие государственной регистрации ведет к непризнанию права на недвижимое имущество со стороны государства. Но в любом случае только от самого правообладателя зависит, придаст ли он возникшим правоотношениям юридическую силу.

Важно отметить также и то обстоятельство, что государство не устанавливает каких-либо санкций за неосуществление государственной регистрации.

В связи с этим отсутствуют основания для квалификации отсутствия государственной регистрации в качестве правонарушения, а соответственно для привлечения правообладателя к ответственности (административной, уголовной).

Анализ юридических фактов, присущих регистрационным отношениям, не может ограничиваться рассмотрением только правообразующих фактов. Огромное значение для уяснения сути регистрационных отношений имеет характеристика правопрекращающих юридических фактов.

Как и в случае возникновения, прекращение регистрационных отношений возможно по инициативе правообладателя. Правообладатель вправе на любой стадии государственной регистрации (до принятия решения Росрегистрацией) отказаться от совершения регистрационных действий и забрать представленные на регистрацию документы.

Регистрирующему органу право прекратить регистрационные отношения по собственной инициативе не предоставлено.

В отсутствие заявления правообладателя о прекращении регистрационных действий единственным правопрекращающим фактом будет являться решение органа Росрегистрации о наличии или отсутствии оснований для внесения сведений в Единый государственный реестр прав по представленным документам. Такое решение, как уже отмечалось, представляет собой акт применения права.

Согласно сложившемуся в юридической науке мнению, акт применения права представляет собой решение компетентного органа по юридическому делу, содержащее в себе индивидуально-властное веление.

Акту применения права присущи свои особые черты: он характеризуется государственно-властным значением; содержит в себе индивидуальные предписания; является юридическим фактом для последующих правоотношений; издается в официальной форме1Общая теория государства и права: Академический курс в 3-х томах. Т. 2. С. 466..

Итак, результат исследования юридических фактов, являющихся основанием возникновения и прекращения регистрационных отношений, показал, что в тех случаях, когда в качестве юридического факта выступает волеизъявление правообладателя, основным методом правового регулирования будет являться метод, характерный для гражданского права. В тех же случаях, когда в качестве юридических фактов выступают действия или решения Росрегистрации по регистрации прав, основным методом регулирования будет являться административно-правовой метод.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней определяет момент возникновения соответствующих прав на недвижимое имущество, поскольку права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Т.е. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет правоустанавливающую функцию.

С государственной регистрацией закон связывает момент заключения договора (п. Зет. 433 ГК) или условие действительности сделки (п. 1 ст. 165 ГК).

Государственная регистрация выполняет также и доказательственную функцию, поскольку является единственным доказательством зарегистрированного права, т.е. необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

Открытый характер государственной регистрации позволяет получить достоверную информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, что дает возможность обеспечивать «прозрачность» рынка недвижимости.

Анализ норм, определяющих момент возникновения прав на недвижимость, позволил сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет правоустанавливающий характер, в некоторых случаях она носит только правоподтверждающий характер.

Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее, т.е. в силу иных предусмотренных законом юридических фактов.

В законодательстве указывается несколько таких случаев.

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Источник: https://isfic.info/ipoteka/esur01.htm

Адвокат Титов
Добавить комментарий